商业调研汇报打印版。

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近日，区发展改革局对区内25家小微企业金融服务需求情况进行了调研，并形成如下调研报告。

一、调查内容及样本描述WWW.dLbdf.org

本次调查中主要包括以下内容：一是小微企业基本情况；二是当前影响企业发展的因素；三是小微企业对金融服务的需求情况；四是小微企业在融资中存在的困难和问题；五是对促进小微企业金融服务的建议。

本次调查以书面填报结合电话访谈的形式进行，保证了填报信息的客观真实性。为使本次调查对我区小微企业及区发展更具有现实意义，从我区目前产业实际情况出发，本次被调查小微企业主要集中在制造业和计算机服务和软件业，以抽样方式，共选取25家企业，使样本具有很强的代表性。

1.被调查企业分类

按主营业务分，制造业10家，占40%，信息传输、计算机服务和软件业15家，占60%。

按经济类型分，国有2家，占8%，私营23家，占92%；按企业人数分，10人以下的1家，占4%，10-50人的6家，占24%，50-100人的9家，占36%，100-500人的9家占36%。

2.生产或经营场地情况

在被调查企业中，拥有白己的厂房(经营用房)企业有10家，占40%，租用的厂房(经营用房)企业有15家，占60%。

二、调查情况总体分析

（一）影响企业发展因素调查

本次调查中列举了影响小微企业发展的6种因素，即人力成本上升、原材料成本上升、市场需求不足、缺乏创新能力、资金紧张、其它等。

2.生产或经营场地情况

在被调查企业中，拥有白己的厂房(经营用房)企业有10家，占40%，租用的厂房(经营用房)企业有15家，占60%。

调查结果表明，影响制造业发展的前三个因素依次分别是人力成本（90%）、资金紧张（80%）、原材料成本（60%），影响信息传输、计算机服务和软件业发展的前三个因素依次分别是人力成本（93%）、原材料成本（86%）、资金紧张（33%）。

调查结论，人力成本上升、资金紧张、原材料成本上升是当前影响小微企业发展的主要因素。其中，人力成本上升因素对信息传输、计算机服务和软件业的影响略大于对制造业的影响，原材料成本上升因素对信息传输、计算机服务和软件业影响大于对制造业的影响，资金紧张因素对制造业影响大于对信息传输、计算机服务和软件业的影响。

（二）小微企业金融服务需求调查

1.近三年资金缺口情况

调查结果表明，近三年存在资金缺口企业19家，不存在缺口企业6家，存在资金缺口企业占被调查企业的76%，不存在资金缺口企业占被调查企业的24%。其中，存在资金缺口企业的19家企业中，信息传输、计算机服务和软件业11家，制造业8家，分别占被调查企业中该经济类型企业的73%和80%。

调查结论，近三年近80%的小微企业存在资金缺口，而信息传输、计算机服务和软件业资金缺口比制造业略微明显。

2.小微企业弥补资金缺口渠道选择

调查中列举了弥补资金缺口的12种渠道，即金融机构贷款、企业职工自筹资金、国家财政投入、票据融资、民间借贷、外商及港澳台商投资、股票市场融资、债券市场融资、企业自身积累、私人资本投入、企业之间融资及其他等。调查结果表明，小微企业弥补资金缺口最常选择的方式前4项依次为企业自身积累、金融机构贷款、私人资本投入和国家财政投入（其中后两项并列），而股票市场融资等其他8种渠道均很少小微企业采用。企业最希望获得融资途径前三项依次为金融机构贷款（占被调查企业总数的40%）、企业自身积累（占被调查企业总数的16%）和国家财政投入（占被调查企业总数的12%）。

调查结论，企业自身积累和金融机构贷款是小微企业在弥补资金缺口时最普遍也最希望选择的渠道和途径。但小微企业因大多没有自有厂房(经营用房)而无法取得金融机构贷款，所以在弥补资金缺口时，只能选择企业自身积累这一渠道，而调查显示，这种渠道并是小微企业弥补资金缺口的次选渠道，金融机构贷款仍为小微企业弥补资金缺口的首选渠道。这表明，企业通过金融机构贷款渠道弥补资金缺口的意愿是最强的，同时也从反映出，通过自身积累方式解决资金缺口而达到企业快速发展的效果是非常不明显的。

3.企业希望获得的融资途径

调查结果表明，小微企业面对资金缺口，希望获得的融资途径前两位依次为金融机构贷款和国家财政投入。其中选择金融机构贷款的企业12家，占被调查企业的48%，其中制造业4家，信息传输、计算机服务和软件业8家，分别占该经济类型企业总数的40%和53%、选择国家财政投入的企业11家，占被调查企业的44%，其中制造业6家，信息传输、计算机服务和软件业5家，分别占该经济类型企业总数的60%和33%。

调查结论，无论是制造业还是信息传输、计算机服务和软件业，企业希望获得金融机构贷款的意愿是大体相同的，而对获得国家财政投入的期望却又明显差异，制造业要远远高于信息传输、计算机服务和软件业，主要原因是目前，国家省市各级对制造业企业支持的各项政策较多，而对信息传输、计算机服务和软件业的支持相对较少。

（三）小微企业融资中的困难和问题调查

1.小微企业银行贷款情况调查

小微企业银行贷款情况调查结果为，在被调查的25家小微企业中，近三年，8家企业有过贷款，1家企业有过民间借贷，16家企业没有发生过贷款。

小微企业银行贷款难易程度调查结果为，在被调查的25家小微企业中，6家企业反映贷款难易程度为一般，9家企业反映比较困难，10家企业反映特别困难。调查结论，目前，小微企业贷款难问题比较严重，近三年，只有32%的企业取得了银行贷款，远远小于有资金缺口企业（76%），而无法取得银行贷款的小微企业为了满足企业发展需要只能采取民间借贷等融资渠道解决企业资金缺口。

2.小微企业银行贷款存在问题调查

调查中列举了企业在申请银行贷款中存在的9项主要问题，即手续烦琐、审批时间长、贷款政策不透明、中介评估费用较高、银行服务产品不够、对企业及产品了解不够、对担保、抵押要求过严、对企业信用等级要求过高及其他等，调查中要求被调查企业在银行贷款存在问题中选择三项，并按轻重程度依次确定为首选、次选和末选。

调查结果表明，在小微企业申请贷款过程常见的9种问题中，企业反映比较多的前3位依次为手续烦琐（占被调查企业的76%）、对担保、抵押要求过严（占被调查企业的64%）和审批时间长（占被调查企业的52%），均超过了被调查企业的半数以上。而作为小微企业申请贷款首选问题的前两项依次为手续烦琐，两者合计占被调查企业的84%。其中，手续烦琐占被调查企业的52%，占被调查企业中反映该问题企业的68%、对担保抵押要求过严占被调查企业的32%，占被调查企业中反映该问题企业的50%。

调查结论，手续烦琐和对担保、抵押要求过严是企业申请贷款过程中存在的主要问题和首要问题，而手续繁琐是企业在银行贷款中存在的普遍问题，这对担保、抵押要求过严对于没有白己的厂房(经营用房)的小微企业尤为显现，具体到行业上，信息传输、计算机服务和软件业企业因规模较小，大多租用生产经营用房而表现比较突出。

3.小微企业融资难内外因调查

调查结果表明，18家小微企业反映造成企业融资难问题的主要内因是企业缺乏抵质押担保，占调查全部内因的72%，其中制造业5家，占该经济类型企业总数的50%，占反映该问题企业的28%，信息传输、计算机服务和软件业13家，占该经济类型企业总数的72%，占反映该问题企业的72%；造成企业融资难问题的主要外因依次为金融机构支持不足和政府扶持力度不够，分别占调查全部外因的45%和37%。

调查结论，缺乏抵质押担保是造成企业融资难的主要内因，这一点对于没有白己的厂房(经营用房)的信息传输、计算机服务和软件业企业表现更加明显，金融机构支持不足和政府扶持力度不够是造成企业融资难的主要外因，这也反映了企业对获得金融机构支持与政府扶持的渴望。

（四）促进小微企业金融服务建议调查

调查中，列举了政府提供良好的融资环境,提供优惠创业信贷、政府设立创业投资基金、开辟绿色通道,降低创业门槛、建立有效的产权保护制度，为支持创业,银行提供便利的信贷服务、增加培训机会、提高小微企业领导人社会地位和声誉、设立更多专门服务于小企业的小型银行、拓展小企业直接融资渠道、普及小企业金融服务知识等9种促进小微企业金融服务的方法和途径，调查结果如下。

调查结果表明，促进小微企业金融服务建议主要集中在以下三点，即政府提供良好的融资环境,提供优惠创业信贷、政府设立创业投资基金、拓展小企业直接融资渠道分别占被调查企业的96%、80%、72%。

三、几点建议

学习外地商会的经验，探索建立小微企业联保机制，为非公企业特别是小微企业提供担保和小额贷款融资服务。

一是加强辅导和培训。在非公企业中联络和选拔一批创业精英，定期聘请成功企业家和专家学者对我市小微企业进行系统辅导和培训，在企业管理、投融资、技术、财务、人事、法律、市场与战略等方面对其进行引导与释疑，帮助小微企业管理者提高自身素质，建立科学的企业管理模式，从而帮助小微企业快速成长。二是规范小微企业贷款业务的相关收费。各级政府及有关部门要结合实际，对有关小企业贷款的抵押质押登记、评估、公证、担保等中介收费标准进行全面清理，统一规范小微企业贷款的中介收费标准，不断降低小微企业贷款的外部成本。

三是设立小微企业贷款风险补偿专项基金。在总结部分地区实践经验的基础上,设立小微企业贷款风险补偿专项基金，以政府对放贷银行进行补偿的模式，鼓励商业银行在信贷规模上向量大面广的小企业重点倾斜。

四是加大财政税收政策扶持力度。各级政府及有关部门要因地制宜，出台相关财政税收支持政策，鼓励银行业金融机构加大对小微企业的信贷支持力度。

五是加强社会信用环境建设。打造信用环境，增强社会诚信意识，加大对金融欺诈、恶意逃废银行债务行为的打击力度，支持银行业金融机构依法维护金融债权，不断优化金融生态环境。

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3、各项学科活动开展得有声有色。古诗文朗诵，2班的彭磊同学的《蜀道难》、3班的饶秋月同学的《虞美人》共同摘得“第三届弘文杯古诗文朗诵大赛”桂冠、拔河比赛，11班同学同心协力，以秒杀对手的不败成绩勇夺第一名；作文竞赛，同学们热情高，参赛人数多，体现了当代中学生高昂的斗志；英语单词默写竞赛，好多同学突破了120的高分......

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.所有这一切，都有待于我们在今后的工作中加以改进，我们将为建设弘文中学更加美好的未来而不懈努力。

计划范本: 下半年药店工作计划打印版

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为了更好地贯彻和落实党和国家的中医药工作政策，充分发挥中医药的特长和优势，不断满足人民群众对中医药服务的需求，优化我院的中医药资源，为广大人民群众提供更加优质、价廉、方便的中医药服务，提升我院中药房的服务质量，获得良好的社会效益和经济效益，扩大中医药在当地群众中的影响，树立我院的良好形象，特制订我院20xx年下半年中药房工作计划。

一、加强中药房的建设，规范中药房的管理

1、中药房的面积应当与医院的规模和业务需求相适应。

2、中药房应当远离各种污染源。中药房应当宽敞、明亮，地面、墙面、屋顶应当平整、洁净、无污染、易清洁，应当有有效的通风、除尘、防积水以及消防等设施。

3、备齐药架、除湿机、通风设备、冷藏柜或冷库、称量用具（药戥、电子秤等）、粉碎用具（铜缸或小型粉碎机）、贵重药品柜、毒麻药品柜。

二、制订和完善各项规章制度，明确中药房人员岗位职责

采取有效措施，加强对中药房人员的管理，严格规范中药品的进销渠道，健全药品收货入库和领药的监督体制，加强中药房人员岗位培训，明确中药房人员岗位职责。力争在年度初期制订和完善中药房人员岗位责任制、药品采购制度、药品管理制度、在职人员教育培训制度等各项规章制度。

三、加强中药、饮片药品质量管理，实行贵重、毒麻药品专人管理

药品质量的好坏是关系到老百姓生命安全和医院生存和发展的先决条件，其优质可靠的药品是医疗质量和医疗安全的重要保证。所以，中药房要严把质量关，严禁假冒、伪劣药品入库，杜绝药品过期、失效、霉烂、变质的事件发生，贵重、毒麻实行专柜存放，专人管理。

四、强化劳动纪律，严格轮班制度

中药房工作人员必须遵守各项规章制度，按照医院规定的作息时间按时上下班，按时签到，接班人员必须提前10分钟到岗。有事需向院长请假，严禁利用工作时间从事打游戏、下棋、上网等活动。

学校调研报告集锦

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学校调研报告(篇1)

为了全面了解基层学校关工委常态化建设情况，今年4—5月，市教育局关工委组织专题调研组，联合县（区）教育局关工委调研组，深入到全市共166所中小学（幼儿园），采用座谈、问卷调查、走访交流等方法进行了专题调研。对基层学校关工委常态化建设的现状、经验做法和问题有了比较全面的了解，进行了深入分析，对相关问题的解决提出了对策和建议。

一、基本情况

全市中小学（含中职校、特校）关工委组织共456个。20xx—20xx年，已创建成市级关工委工作常态化建设合格学校143所，占全市中小学校关工委数的32%，今年各县（区）及市直学校拟申报创建“关工委常态化建设合格学校”119所，累计将达到58%。各地已创建成“关工委常态化建设合格学校”的，正着力抓好巩固提高工作，力争创品牌、创特色。

二、基本做法

1、行政力推。市教育局的党政领导高度重视关工委工作的常态化建设，把20xx—20xx年作为基层学校关工委常态化建设年。两年来，市教育局就关工委工作常态化建设先后印发了五个重要指导性文件。金湖、洪泽、清浦、淮阴等县（区）教育局都下发文件进行部署安排，使创建学校有章可循。20xx年，洪泽县教育局还召开了全县“创建关工委工作常态化建设合格学校签状会”，各创建学校深入开展活动，营造了创建工作的浓厚氛围。

2、分类推进。各县（区）教育局关工委在调查摸底的基础上，把所属学校关工委分成“较好、一般、薄弱”三类来推进，基础好的1—2年，基础薄弱的4—5年，一般化的3—4年。先易后难，分类推进，提高了创建工作效果。

3、典型引领。市教育局关工委树立样板，推广经验。金湖、盱眙等县（区）教育局召开现场会、放样会、观摩会、推进会进行交流展示，淮阴区教育局树立10所学校为关工委常态化建设示范学校。

4、自查自评。为了保证创建工作不“跟风跑”、不“走过场”，各地重视抓细、抓实学校的“自查自评”和整改措施的落实，使申报数量和创建质量明显得到提升。

5、互学互评。市、县（区）教育局每年都分别下发文件，组织开展互学互评活动。清浦区教育局每年按片区成立互学互评小组，深入学校进行互学互评活动，盱眙县坚持年中开展一次分类互评，金湖县每年8月份召开一次“互学互查交流会”，区组织相关人员分片深入到创建学校检查指导。

三、主要经验

1、学校党政领导的重视是做好创建工作的关键。

实践证明，学校党政领导的重视与否是做好创建工作的关键。很多创建学校党政领导高度重视关工委常态化建设，发挥好主导作用，坚持“三个纳入”：即将关工委工作纳入学校党政工作计划，统一部署；将关工委的主题教育活动纳入学校德育工作之中，通盘考虑；将关工委工作纳入本单位年终的目标考核，确保落实。充分调动关工委老同志“有为”的积极性，推动关工委工作与学校党政工作一体推进。

2、加强机制建设是做好创建工作的重要保障。

两年来，全市基层学校在工作中建立健全关工委领导机制、组织建设机制、工作运行机制、条件保障机制和工作激励机制，为关工委常态化建设提供了充分有力地保障。今年以来，各地各校认真贯彻落实市教育局办公室印发的《关于规范关工委工作常态化建设合格学校申报考核办法的通知》，使创建工作更加科学、规范和富有可操作性。

3、抓好巩固提高是深化创建工作的必经之路。

巩固提高工作是关工委工作常态化、长效化发展的重要保证。20xx年以来，创建学校认真贯彻落实市教育局印发的《市教育系统关工委常态化建设巩固提高的意见》、《市教育系统关工委常态化建设巩固提高工作考评标准》，重点从机制建设、队伍建设、特色建设等三个方面做好巩固提高工作，已被市教育局认定为“常态化建设合格学校”的中小学校，开始从重合格向重特色、创品牌转型，对过去行之有效的组织形式和活动项目在继续实施的基础上，认真总结经验，优化实施方案，争取用3—5年时间创出特色，形成品牌。

四、问题与建议

1、部分学校党政领导对关工委认识存在偏差。

有的校领导和职能部门不能全面正确看待老同志从事关工委工作，认为“关工委是摆设，可有可无”，“老同志以休养为主，不要多管闲事，到学校干事，给我们找事”、“老同志意志退化，思想僵化，行动弱化，来校反而给我们带来麻烦。”等等。不仅仅是基层党政领导，一些老同志对关工委的认知度也不高。为此，今后应强化学习培训，组织学校党政领导和“五老”学习中央领导和各级领导关于关工委工作的重要批示，学习教育部党组和省教育厅、市教育局的有关文件，着重加深对关工委性质、任务、工作方针的理解，提高对基层学校关工委常态化建设重要性的认识，提高对老同志发挥主体作用的认识。切实抓好常态化建设的每一个环节工作，在实践中不断深化认识。

2、一些学校关工委“关键角色”的配备不尽如人意。

主要是常务副主任这一关键位置，有些学校在缺少选择余地或合适人选的情况下，采取了“谁先退谁上”的办法，导致关工委工作因缺乏有效组织领导而软弱涣散。有县（区）反映，有些老同志只是名义上的关工委常务副主任，一个月也不来一次或一个学期只来一两次，形同虚设，不做实际工作，势必给学校关工委打开局面、开展工作带来很大难处。今后，应进一步加强关工委领导班子建设，选配好“核心层”。基层学校关工委领导班子须由所属教育局以文件形式任命。要切实做好学校关工委常务副主任的调整工作。要动员一批有能力、有爱心、有责任感的又刚退休或刚退居二线的校领导，担任关工委常务副主任。对不愿做或工作不得力的常务副主任，要及时调整。如学校暂无老同志接替的，建议学校实行“双常务副主任”，即由学校的现职分管领导担任常务副主任，再配一名退休的中层干部担任常务副主任。争取今年把基层学校关工委需要调整的常务副主任，大部分调整到位，20xx年全部到位。要继续实施“基层学校关工委骨干培训工程”，重点培训常务副主任和秘书长。

3、老同志的参与率、参与水平有待进一步提高。

我市教育系统的“五老”参与率虽为82、6%，参与人数7017人，但真正经常参加骨干层活动的人数并不多。主要原因是随着城镇化逐年推进，有的农村中小学退休教干教师多数进城或随子女到外地居住，真正住在本地或住在学校周边的老同志很少，也有些退休老同志忙于为孙子辈服务，无心参与关工委工作。此外，一些从事关工委工作的老同志退下来后，学习不够，能力退化，思想观念和工作方法不能与时俱进，参与水平有待提高。今后，需采取三项措施：一是建立“友情邀请制”，对办理退养退休的同志，由人事部门或委托学校负责人在办理手续前约谈一次，邀请他们参加关工委工作；二是对老同志偏少或缺乏的学校，对50岁以上的教干和教师，采取适当减轻他们的.工作量，请他们参与关工委工作，或对参加关工委工作的这些同志，折合成一定的工作量，在评定绩效工资时兑现。三是提供工作目录，组织进城居住的老同志定期分批来校参与活动，或者就近参与附近社区辅导站工作等，各地教育关工委要发挥组织协调作用，搭好平台，使老同志与相应关系岗位对接。

4、基层学校落实关工委工作经费有一定困难。

虽然国家教育部和省、市、县（区）等各级教育主管部门都有明文规定，要给基层学校关工委提供一定的工作经费。但目前有些学校，特别是不少农村学校，把承诺“实报实销“作为落实了经费，还没有建立一个经费保障的长效机制。即使今年有了经费，明年乃至今后还能不能有大家心中没有数。今后，应参照省教育厅和省财政厅的文件口径，原则上应该单列，至少要确定一个额度，使关工委可以有计划地安排活动，不能以校领导承诺“实报实销”作为落实了经费。经费标准目前仍按生均公用经费3%落实。对基层学校关工委驻会的常务副主任应给予每月不低于200元的工作补贴，其他工作骨干可以采用适当时机慰问的形式加以解决。

5、学校关工委吸引力不够，优势与作用有待进一步发挥。

不少学校关工委仅仅由在职人员以关工委的名义组织活动，或将学校的正常活动算作关工委的“功劳”。今后，应正确处理关工委与委员单位的关系，进一步整合学校职能科室和关工委的育人合力，多举措施鼓励和支持关工委多样化、特色化、个性化工作，全面形成“一校一品”的关工委特色，为更多的“五老”提供适合自己的工作。

学校调研报告(篇2)

为了解XX县职业学校，在高中新课程改革实施后课堂教学的现状。20xx年3月17日至19日，体艺科、>职教科在云和职业技术学校调研三天。美术学科、通用技术学科调研的主要内容是随堂听课、老师座谈与交流两项。以下是对18日上午半天调研活动后的总体情况简要分析汇报。

一、调研对象的基本情况

云和职业技术学校是一所国家级中等职业技术学校。由于职业技术学校的特点，云和职业技术学校现有美术专业班4个，其中高二年级2个，高一年级和高三年级各1个。现有美术专业专任老师7名，平均年龄在30岁左右，基本为美术专业学校毕业，学历合格。通用技术专职老师1人。

二、课堂教学的现状

本次活动听课3节，其中美术专业课2节，通用技术课1节。美术专业课一节是电脑平面设计由吴莲老师执教，另外一节是素描由陈峰老师执教。通用技术学科是技术与设计1中一课，由刘伟林老师执教。

由于职业技术学校的特点，除通用技术学科教材统一使用XX凤凰教育出版社教材外，美术学科的教材由任教美术专业班的老师自编内容供学生们选学，教学内容选取上有一定的局限性。美术学科和通用技术学科在课堂教学形式上，以“讲授——练习”的模式为主，先由老师介绍或讲解，学生自由练习或是上讲台演示。个别学生上讲台演示，其他学生观看演示，不少学生则自由交谈。

三、课堂教学中的问题

1、课堂教学中老师的教育观念一时难以转变

几节课同时反映出的问题是教育观念问题，教育观念的更新是一个长期艰苦的过程，况且职业学校的专业课老师，少有参加高中新课程实验>培训。老师在课堂教学中，用传统的讲练结合的方法也在情理之中。另外，传统的教学方法对于老师，已经根深蒂固，运用起来驾轻就熟。

2、课堂教学内容生活化的问题有待尽一步加强

学科老师自主选择教学内容，虽有助于老师的专业发展。但教学内容的选择应该贴近学生的生活，为学生的就业服务。老师应更多考虑，选择适合学生就业须掌握的知识与技能。在此基础上，还可以选择能体现本校的办学特色，或是体现XX县是中国木制玩具之乡的特色内容进行课堂教学。通用技术是动手实践性较强的学科，应在课堂讲授

的基础上，多让学生在实验室里操作实践。

3、课堂教学的评价机制应逐步建立

在调研中，几个老师的课堂教学都以下课的铃声为终结，学生对自己的作业或设计的作品，缺少生生之间、师生之间的评价。老师对学科知识与技能的讲解后，学生真正落实情况缺乏了解，不利于开展后续的教学。

四、研究与对策

1、呼唤职高老师也应更新教育观念

传统教育观念下形成的教学模式是根深蒂固的，即使有意识地去改变，在教学中也会自觉不自觉地回到原先的教学模式和方法上去。普通高中进行的课程改革实验，老师们都通过学习培训来转变教育观念，通过转变教育观念转变教学行为。职高老师也应该不断学习，将高中新课程改革的理念、课程标准、教学指导纲要的精神转变成老师的教学观念，进一步将教学观念转化成老师课堂教学的自觉行为。

2、加强学科老师的集体备课，发挥群体作用

集体备课意义在于老师之间通过探讨与交流，取长补短，发挥每个人的教学特色。云和职高美术组有别于其他普通高中，美术组老师个体数量较多，在没有经验可借鉴的情况下，强化做好集体备课工作，发挥群体优势，选择教学内容，更好地挖掘教材，探讨教学方法，不失为一条提高教学质量的捷径。

3、加强教学策略的研究

教学是否有效，并不是老师是否完成教学任务或讲完教学内容，而应该是观察学生在单位时间里想不想参与课堂教学，有没有掌握知识与技能，或者是专业技能有没有得到新的发展。如果学生不想学习或者学习没有什么>收获，即使老师再辛苦地教也是低效或是无效的教学。

要保证老师的教学有效，教学策略是非常重要和关键的。教学采用讲授式的教学方法，有便于操作时间省等优点，而采用讨论或是自主学习的方法，更有利于培养学生的良好学习方式和研究精神，老师应该在平时的教学中逐步开展和落实。

4、倡导评价方式的多元化

评价的目的在于帮助老师改变教学方式，提高教学水平，促进老师不断提高和发展。同时，也通过评价了解学生对知识与技能的掌握情况。没有评价的教学肯定是不全面和深刻的。两个学科的老师应该在完成教学任务，学生练习后对学生作业或设计作品进行评价。评价的方法可以多元，可以由老师进行评价，也可以由学生自己评或是学生互评。开展多元评价，能让任课老师明白教学任务是否圆满完成，是否有效，让学生知道是否达到了教学目标。

学校调研报告(篇3)

根据全国、省、市关于加强和改进未成年人思想道德建设精神以及关于家长校园建设的有关目标要求，充分发挥妇联组织在家庭教育指导和推进家长校园建设工作方面的积极作用，近期，清河区妇联联合文明办、关工委、教育局重点围绕如何利用好家长校园等平台提高家长的道德水准开展了专题调研。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

(一)观念发生新变化

许多家长从自己得失成败的经验和教训中受到启示，认识到良好的家庭教育对孩子的成长有着至关重要的影响。因此对子女的教育普遍比较重视。经问卷统计，认为家庭教育重要的占83%。在子女教育问题上，以往只重视智育而忽视德育的观念也正在发生变化。问卷统计，有72%的家长首先重视的是孩子的思想品德教育，其次才是孩子的学习成绩。

(二)载体得到新拓展

全区38个社区都建立了家长校园，聘请社区干部、优秀家长、五老以及大学生和教师志愿者等任专兼职教师，不定期进行家教咨询、请优秀家长介绍家教经验;在相关部门的指导下，各社区都开辟了道德大讲堂、妇女儿童之家等阵地。全区13所中小学都成立了家长校园。家长校园定期对学生家长进行与家庭教育相关的内容讲座，引导家长树立正确的家教观和育人观，掌握科学的教育方法，努力提高广大家长的道德水平和家庭教育水平。调查统计，有43%的家长认为是通过家长校园获得家教知识。

(三)不断涌现新典型

通过调研，我们也发现了不少社区和校园因地制宜，本着实用、实效的原则，采取灵活多样的形式，不断创新家长校园活动内容，丰富内涵，提升了家长道德水准，为家庭教育的开展奠定了坚实的基础。如：**街道人民路社区的**，女儿本科考上南京大学，后又被保送清华读研，成为了一名德智体全面发展的优秀女孩。她经常在社区家长校园与辖区家长分享自己的育儿理念，与大家共同探讨，协调解决了很多家庭因为教育理念不同而产生的矛盾，帮助他们树立正确的教育观;**等社区与区法院联合开展驻社区法官制度，法院一名法官与社区保持经常联系，帮助社区对家长进行法制宣传，及时解答家长对青少年维权方面的疑惑和难题;上海路社区成立社区心理咨询室，定期聘请心理专家为家长、青少年开展心理咨询服务;**师院附小与所在社区**街道车站社区充分发挥各自优势，整合各自资源，双方联手联办家长校园。校园家长校园开会，请社区干部和五老参加，社区家长校园开课，请校园派出老师授课，这种校社联合办家长校园的形式，受到许多家长和社区群众的一致好评。

二、问题成因

调研中，也发现一些不容忽视的问题：一是家长对子女教育问题普遍比较重视，但因家庭情况、个人文化素质的不同，也还存在一些困难和困惑。二是各社区家长校园及中小校园的家长校园在提升家长道德水准中做了一些工作，但还有很大的提升空间。三是相关部门尽管也意识到家长的道德水准在未成年人思想道德建设及精神文明建设中的重要作用，但在履行职能、牵头联动，整合资源等方面，还有很多拓展的空间。究其原因，主要有三个方面：

(一)家长观念存在误区。一些家长自身道德文化素养不够，自我感觉良好，不肯主动学习提升。受应试教育影响，少数家长过度看重孩子的学习成绩，期望值甚高，忽视了对孩子思想品德和心理素质教育。问卷调查中，尚有近30%的家长把只关心子女的学习成绩作为首选。有些家长由于忙于劳作，一头劲追求做生意赚钱，缺少与孩子交流、沟通，疏于对孩子的教育管理。问卷统计，家长与小孩主动交流的只占50%，有10%的家长从来不与孩子交流。

(二)常态管理存在盲点。虽然很多社区极力想办好家长校园，但由于上级部门没有出台规范统一的管理机制，也没有专门的资金扶持，使得开展好这项工作较有难度。社区家长校园没有工作计划和统一的考核办法等硬指标，多数只是挂了牌子，没有实质性的内容。家长校园的老师多是由志愿者、家长代表等组成，变动大，没有稳定的队伍。很多年轻家长因为工作忙或者对家长校园的课程不感兴趣，很少出席，使得社区家长校园的生源较少且多为爷爷奶奶辈。家长校园没有经费保障，无法正常有效开展活动。

(三)部门作为存在差距。主要是认识不到位，普遍存在认为自身没有资源，无行政手段，家长校园的建设不是自己的职能，强调困难多，主动作为少。家长校园还缺少正常的工作机制，工作手段也不够有力。家长校园基本上还是采取报告会、家长会为主，比较传统单一。

学校调研报告(篇4)

为全面贯彻落实《中共中央国务院关于加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》，切实加强我校德育工作，根据县教育局的要求，结合我校德育工作实际，学校安排专人对德育工作进行了调研，通过调研，总结了成功的经验，发现了问题和不足，现将调研情况汇报如下：

一、主要经验和做法：

学校十分重视德育工作，确立了以德立校，以德育育人的育人方针，认识到德育工作的重要性，下大气力抓好德育工作，主要经验和做法可以概括为“四个到位”，“五种教育”，“六个结合”。

“四个到位”即

⒈领导到位。学校成立了在校委会领导下，校长为组长，政教主任、抓德育的校委会成员，团支部书记为成员的德育工作领导小组，实行“一把手负责制”，建立了年级组长、班主任，政治教师、骨干教师为主的德育工作队伍，实行办主任、学部、学校“三级管理”负责制，定期分析研究德育工作，按时布置阶段性任务，并负责检查考核。

⒉计划到位。学校根据中小学德育工作大纲要求和内容，结合学生思想实际，制定了详细的德育工作计划确定了德育工作活动系列，规定初一以养成教育和传统教育为主，确立“做合格中学生”、“做时代小主人”活动主题，加强学生的养成教育，培养学生以校为家，“校荣我荣”、“校耻我耻”的主人翁精神和集体主义精神，初二以“五爱”教育为主，确立“迈好青春第一步”，“共青团在召唤”等主题，初三以理想道德教育、法律教育为主要内容，确立“做合格的毕业生”，“学校永在我心中”等主题，为学生毕业后走向社会或进入高一级学校学习打下坚实的基础。

⒊活动到位。

一是常规训练活动坚持不懈，如利用周一组织升国旗仪式，举行国旗下的讲话，对学生进行爱国主义教育，革命传统教育，培养民族自豪感、自信心和自尊心。利用团队活动，班会活动进行纪律教育、行为习惯教育；

二是结合重大纪念活动和青少年自身特点，组织丰富多彩的活动，寓教育于活动中，如“举行五四爱国演讲”，“祖国在我心中知识竞赛”，“从小好好学习，长大报效祖国”演讲比赛，清明节祭扫革命烈士等。

三是坚持不懈地开展文明习惯养成教育，培养学生自觉遵守法律法规；开展诚信教育培养学生诚实待人，守时守信的优良品质等。

⒋总结评比到位。学校制定了详细实用的德育量化评比则，对德育活动实行过程管理，对每一次活动有布置、有记录、有结果、有总结，防止走过场，做表面文章。

“五种教育”指教育内容上：

一是抓好纪律安全教育，开展好管理育人，结合“平安校园”创建，举办了让学生远离不健康网吧拒绝精神毒品侵害学生的知识竞赛净化了学生心灵。同时邀请派出所领导给学生上法制教育课，用身边的人和事来教育学生，增强学生法制观念，提高学生懂法、学法、守法的自觉性。

二是抓好养成教育开展好教书育人，在养成教育过程中，要求教师带头，严于律己，时时处处起表率作用，身体力行，身正为范，学高为师。

三是开展诚信教育，一是召开“学雷锋，树新风“动员大会，各班纷纷开展“我是活雷锋”，“雷锋叔叔教我学做人”“雷锋叔叔在身边”等活动。教育学生从我做起，从身边做起，从小事做起，每班做好事不少于—件，同时组织全校师生开展献爱心活动，二是，举办“用心灵呼唤诚信”演讲比赛，号召“教师当诚信教师”，“学生做诚信学生”，共创“诚信校园”，教育学生真真正正做人，老老实实办事，扎扎实实学习。培养了学生健全的人格和诚实守信的品质。

四是实行隐性教育坚持环境育人，营造浓厚的校园文化氛围，加强学校精神文明建设。学校非常重视校园文化建设，每处景点设立了有教育意义的警示标语牌，定时更换橱窗、板报内容，悬挂张贴名人名像，名人名言，并抓住有利时机搞好校园美化、绿化工作，“做到处处景点都说话，面面墙壁都育人”，让学生在潜移默化中自觉不自觉地受到教育。

五是开展帮扶教育，关注弱势群体，搞好服务育人。学校认真排查困难学生，分析原因，对无学习动力的学困生和因经济困难造成的贫困生采取不同的措施进行帮扶教育，对贫困生学校认真落实学杂费减免政策，严格做好助学金和免费教科书发放工作，对学困生通过家访、召开学生家长座谈会、谈心、结对帮扶、开展心理健康健康教育等帮助他们分析原因，找回学习的信心，愉快地投入到学习中去。

“六个结合”即:坚持直接教育与熏陶教育相结合，持久教育与阶段性教育相结合，集体教育与个体教育相结合，外部教育与自我教育相结合，课内教育与课外教育相结合，学校教育与家庭教育、社会教育相结合。德育工作取得了明显的效果。

二、德育工作中的薄弱环节及问题

⒈德育工作说和做不统一，理论和现实相脱节，存在“说起来重要，做起来次要”的现象。

⒉学校、家庭、社会三位一体的教育网络尚未完全形成。家庭、社会的消极环境成为学校德育的“散热器”，社会负面影响较大。

⒊仍然存在重智轻德、智育、德育割裂开来的误区。

⒋德育课程资源相对贫乏，系列化的德育体系不完整。

⒌德育教育手段单一，评价简单，狭隘的课程评价让的育成为“鸡肋”，缺乏科学性、系统性、完整性。

三、几点建议

第一、充分挖掘德育教育内容，创新德育管理模式，加强新课程背景下的德育课程研制与开发。

第二、加强德育教育的环境建设，包括学校环境、家庭环境、社会环境，变单线型教育为网络教育，变平面教育为立体教育。

第三、积极探索有利于推进中小学德育相衔接的工作机制，教育途径和教育方法。制定切实可行的德育评价体系。

第四、加强德育工作的感情投入，变学生“要我接受教育，为我要接受教育”。

第五、重视加强学生心理健康教育，引导学生积极参与小公民道德建设和争做合格人才的教育活动。

第六、加强校内外德育活动基地建设，营造积极向上的德育教育氛围，抵制各种不良习气，不良场所的影响。

学校调研报告(篇5)

要不要加盟

现在的饮品店加盟费几万到十几万不等，几十万的也有。在我看来，这是一笔很难收回来的投资，非常不划算，一旦亏损，这些钱都会打了水漂。我开第一家店，整条街一共有5家饮品店，除了我，全是加盟的，但是最后，没有一家生意好过我，甚至到最后从商品包装到营销手段什么的都在学我。

在我看来，完全不需要加盟，因为你用加盟的钱去做装修的话，完全可以做出加盟店的感觉，甚至比他们更高级。与其花钱加盟一些没有品牌效益的店铺，不如把这个钱花在装修上。因为顾客最初从哪里看店铺的档次呢，就是从装修上来看的。

那怎么装修呢？首先你得弄清楚自己想开什么类型的店，什么档次的店，然后去找一家和你的风格定位最像的加盟店，找到里面装修最符合自己预期的那一家。找好装修公司，直接带师傅过去喝杯东西，慢慢看，一次没看好，多去几次，再和装修师傅好好沟通其中的细节上你要做的修改，COPY一个。

有人要问了，不加盟的话，我不会做怎么办呢？我以前看到淘宝还有卖奶茶配方的，6000多呢，不要花这种冤枉钱。你去一趟当地最大的奶茶咖啡原料批发市场。

当时我去的是武汉的民权路，在武汉海关附近，据说是全中国最大的饮品类原料批发市场。你可以多问几家要报价单，里面各种产品和设备的价格都会写得非常清楚。一般情况下，这是实价，没有什么讨价还价的余地。心里有点底气之后选择一家进店，说明来意，他们会有工作人员教你，做出成品供你选择品尝。

第一次的话，可以进一些你感觉很好喝的，或者在当地卖得很好的饮品原料，和基础的饮品原料，不要被人忽悠的什么都进货。反正货不够你打个电话汇款过去，对方就会给你发货的，所以不用一次买完。

物业调研报告12篇

随着经济的发展,报告与我们的生活紧密相连，编写报告可以让我们汲取之前的工作经验，调整下阶段的工作方向，做好有效计划。我敢肯定，大部分人都对写报告很是头疼的？经过反复思考栏目小编精心挑选了题目为“物业调研报告”的文章，希望能帮助到你，请收藏！

物业调研报告 篇1

一、相对于发达国家的物流产业而言，中国的物流产业尚处于起步发展阶段。

其发展的主要特征是：

1、企业物流仍然是全社会物流活动的重点，专业化物流服务需求已初露端倪。

随着买方市场的形成，企业对物流领域中存在的第三利润源开始有了比较深刻的认识，优化企业内部物流管理，降低物流成本成为目前多数国内企业最为强烈的愿望和要求，并成为当前全社会物流活动的重点。

与此同时，专业化的物流服务需求已经出现且发展势头极为迅速。其中在中国从事生产、销售及采购活动的跨国公司和国内优势企业对专业化物流服务的需求发展迅速，成为带动我国物流产业发展的一个十分重要的市场基础。此外一些新兴的经济领域，如私营企业、快速服务行业以及电子商务领域等，也产生和存在着一定规模的物流服务需求。

2、专业化物流企业开始涌现，多样化物流服务有一定程度的发展。

我国经济中出现的许多物流企业，主要由三部分构成，一是国际物流企业，这些国际物流公司一方面为其原有的客户跨国公司进入中国市场提供延伸物流服务，另一方面，针对中国市场正在生成和发展的专业化物流服务需求提供服务。

二是由传统运输、储运及批发贸易企业转变形成的物流企业。它们依托原有的物流业务基础和在客户、设施、经营网络等方面的优势，通过不断拓展和延伸其物流服务，逐步向现代物流企业转化。

三是新兴的专业化物流企业。这些企业依靠灵活的竞争策略和对专业化物流的认识，在市场竞争中发展较快，成为我国物流产业发展中一个不容忽视的力量。

在物流企业不断涌现并快速发展的同时，多样化的物流服务形式也有了一定程度的发展。一方面围绕货运代理、商业配送、多式联运、社会化储运服务、流通加工等物流职能和环节的专业化物流服务发展比较迅速。另一方面是正在起步的系统化物流服务或全程物流服务，即由物流企业为生产、流通企业提供从物流方案设计到全程流程的组织与实施的物流服务。

3、物流基础设施和装备发展初具规模

目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。

在储运设施方面，我国目前已经建成了由铁路运输、公路运输、水路运输、航空运输和管道运输5个部分组成的综合运输体系，运输线路和场站建设方面以及运输车辆及装备方面都有较大的发展。在仓储设施方面，除运输部门的货运枢纽和场站等仓储设施外，我国商业、物资、外贸、粮食、军队等行业中的仓储设施相对集中，近年来发展比较迅速，年投资规模出现了快速增长趋势。

在信息通讯方面，目前我国已拥有电信网络干线光缆超过30万公里，并已基本形成以光缆为主体，以数微波和卫星通讯为辅助手段的大容量数干线传输网络，其覆盖范围包括全国地市以上城市和90%的县级市及大部分乡镇，并与世界主要国际信息网络连通。此外edi、erp、mrp、gps等一些围绕物流信息交流、管理和控制的技术也得到了广泛的应用，在一定程度上提高了我国物流信息管理水平，促进物流效率的提高。

在包装与搬运设施方面，现代包装技术和货物搬运技术在我国已有广泛的应用，在一定程度上改善了我国物流活动中的货物运输的散乱状况和传统的手工搬运方式，并且带动了包装、搬运等机械设备制造业的发展。

4、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视

目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略;北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划;天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。

中央政府有关部门，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。

二、虽然中国物流尚处于发展阶段，但是具有良好的发展前景

物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成当前全球范围内的重要物流基地。

中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。

20xx年，雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害，北京奥运交通限行和环境整治，油价剧烈波动和燃油税出台，都对物流业带来影响，特别是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。XX年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。

当前国际金融危机对中国宏观经济的影响仍在持续，中国宏观经济增速趋缓，物流行业遭受一定冲击。但随着政府各类扩内需、保增长政策的陆续出台，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业的市场前景也开始逐步好转，农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。

20xx乃至未来更长时期，中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。第一，伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张。第二，与经济结构和产业布局调整相适应。物流产业的集中度进一步提升。第三，随着物流市场的进一步扩大，物流产业内的分工将越来越细。第四，物流服务方式日益多样化。以现代信息技术、运输技术、管理技术为基础的集成化、一体化物流服务将得到更为广泛的应用。第五，物流产业技术进步与创新步伐加快，现代化水平进一步提升。第六，合作互动将成为物流产业实现规模扩张、协调发展的重要途径。第七，物流产业发展的制度环境日趋规范，市场秩序与环境条件进一步优化。

物流业需求呈扩张趋势。经济增长需由主要依靠投资、出口主动拉动，依靠消费、投资、出口协调拉动转变;需由主要依靠第二产业主动带动，依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。经济发展的热点地区在国际上是由发达国家向发展中国家转移，在国内是由东部沿海地区向中西部转移。这两个转变和转移，带来了物流需求量的扩张和质的提升。

企业物流社会化与专业化趋势明显。在市场的激烈竞争压力下，越来越多的制造企业开始从战略上高度重视物流功能的整合和物流业务的分离外包。企业物流的专业化趋势也相当明显，几乎所有大型连锁企业都在力图优化自己的专业供应链。制造企业对第三方物流提出的面向高端的物流服务需求，要求物流企业能够提供专业化的解决方案和运作模式。

三、物流企业呈个性化趋势

主要表现为传统服务的整合和专业化服务的创新。普通型的低端服务利润会越来越薄，而创新型业务、增值型服务和适合客户需要的特色服务将获得更大发展空间，专业化物流的发展会更加深入。制造、商贸企业对供应链管理的重视，将会推动物流企业向专业领域渗透，加速与供应链上下游的联动。物流企业针对客户个性化的需求，大力发展增值型、创新型业务，自主物流服务的品牌价值越来越重要。

1.物流市场细分化与国际化的趋势明显。各行业物流的规模、结构和要求不同，其物流需求的速度、成本和服务也有很大差别，这就加速了物流市场的细分化。中国的物流市场正在成为国外企业关注的重点，投资的热点。一些国际化的企业将加快并购国内企业，完善在中国的网络布局，国内的物流网络逐步成为全球供应链网络的一部分。面临国际化竞争，国内大型物流企业将随着中国产品和服务走出国门。

2.区域物流呈集聚与扩散之势。区域物流集聚的亮点有：一是围绕沿海港口形成的物流区。二是围绕城市群崛起的物流带，如成、渝地区的综改试验区，两型社会试点的武汉城市群和湖南长株潭地区。三是围绕产业链形成的物流圈，如青岛的家电、长春的汽车、上海的钢铁、汽车和化工等。区域物流扩散的热点有：一是东部沿海地区物流服务向中西部地区渗透和转移;二是农产品进城和日用工业品及农用生产资料下乡推动的城乡双向物流，带来由城入乡的现代物流方式的扩散;三是大量依靠国外进口的资源型企业由内

3.物流基础设施建设与整合的趋势明显。交通运输设施建设得到加强，中转联运设施和综合运输网络布局逐步完善;多式联运将得到发展，物流设施的系统性、兼容性将大大提高;市场机制在资源的整合、功能的拓展和服务的提升上将发展作用;各地加快物流聚集区建设，在大中城市周边和制造业基地附近和交通枢纽将合理规划、改造和建设一批物流园区和配送中心。

随着许多信息技术在物流领域中的广泛应用和物流企业信息密集程度的提高，物流从业人员的知识水平和技能水平也随之发生变化。这就对物流人才的培养和物流从业人员的培训提出了较高要求。政府应当拓宽教育和培训渠道，鼓励行业协会、企业和大专院校开展多方面、多层次培训工作，并加快培育物流领域信息技术的研究和开发人才。

目前，我国已经有一些成功应用物流供应链管理软件的企业，也有一批发展迅速的物流先进企业。这些企业在应用信息技术方面有许多经验和教训，应当认真总结，为更多企业更好地利用信息技术提供示范。

物业调研报告 篇2

物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。

去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。

（一）搭建管理机构。根据合政办秘文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。

（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约20xx万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。

（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供的服务质量满意度也越高。

（四）业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。

由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：

一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。

二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。

三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的`原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。

四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。

（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。

（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。

（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。

（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。

物业调研报告 篇3

为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：

一、xx八大优势

1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。

2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。

3、小区配套设施标准性高。

4、准确把握市场脉搏。

5、经营理念鲜明创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。

7、人力资源及组织体系比较完整。

8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。

二、十大有待改善问题

1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

三、工作计划

根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立xx物业管理服务有限公司，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：

将现注册的中山市xx居物业管理有限公司营业执照牌子申报改为中山市xx物业管理服务有限公司，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处、中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处、中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处。今后的项目发展和命名，按此类推。

2、精简机构，合理调配。

规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在管理体系现代化和管理工具现代化。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：

a。在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。

b。各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。

c。层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。

d。设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）。

3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。

4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。

即管理文件（质量手册）、作业流程（程序文件）、执行文件（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化。

5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制。

6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。

7、在内部管理上，建立良好监督机制。

对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。

8、重视培训，提高素质。

重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。

9、奖惩分明，优胜劣汰。

增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理；对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获服务之星的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。

10、开源节流，控制成本。

在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。

加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费钉子大户紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。

大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。

11、强化工作协调，促进团队合作。

以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的工作调度（反馈）流程图纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。

12、规范物管文本，协调销售业务。

编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。

13、重视窗口服务，作业指引清晰。

为方便业主业务办理，将重要的如业主收楼手续办理流程图和装修手续办理流程图等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。

14、《议事日程》明确，行政统筹到位。

在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。

15、规范员工着装，树立公司形象。

按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。

16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。

对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。

17、高度企业战略，阶段达成效果。

a）在三个月内，有效克服脏、乱、差现象，使三个楼盘整体环境容貌发生一小变。

b）在半年内，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。

c）在一年内，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到一中变。

d）在一年半内，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级示范住宅小区称号。

e）在两年内，将xx华庭管理项目创建成为省级示范住宅小区称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。

f）在三年内，将xx华庭管理项目创建成为国家级示范住宅小区，使xx的企业品牌推向房地产行业的前列。

综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，xx的服务品牌一定会获得全方位的提升！

以上报告，敬请上级领导审核批示。

物业调研报告 篇4

一、我区物业管理工作现状

(一)住宅小区基本情况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个)，其中有物业公司管理的小区158个，由业主自治的43个，单位自管的22个，区、乡镇街、社(村)代管的175个。

(二)全区物业管理工作状况。我区住宅小区物业管理工作主要由市房产局物业管理科进行统一监管、区物管办协助管理、街(乡)物管办具体承担指导、协调、监督的职责。20xx年5月，我区成立了物业管理工作领导小组，在城管执法局下设物业管理办公室，工作人员2名，制定了《岳塘区规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创建工作实施方案和细则的通知》、《岳塘区住宅小区物业管理专项整治工作方案》，规范了各街(乡)、社(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作，涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公)，均配备一名物管专干。宝塔街道成立了专门的物管办和物业纠纷调处中心，各社(村)明确了专职人员负责小区物业管理工作。

二、物业管理存在的主要问题和原因分析

(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程，与区、街(乡)、社(村)工作紧密相连，同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规，各职能部门的监管机制不完善，存在条块分割、多头管理，特别是前期物业，区、街(乡)、社(村)未参与，造成监管缺失，没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全，物业管理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业管理考核体系，市物业管理领导小组成员单位作用未充分发挥，对物业管理工作的推动缺乏奖惩办法，不利于调动物业管理工作的积极性，对基层提出的物业管理疑、难、急等问题，解决乏力。三是维修基金管理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时，房屋维修基金统一交存到市房产局房屋维修基金管理中心，要动用维修基金需两个三分之二业主同意后报市房屋维修基金管理中心等多个部门进行审批，由于审批程序繁琐，使用条件难达到，使用起来难度较大，物业公司、业主都不满意。另外管理不到位。近几年发现有少数物业公司采取不正当手段套取房屋维修基金的情况。四是基层工作压力大。政府对物业管理工作的人员、编制、经费未作明确规定，出现了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。按照属地管理职能，区、街(乡)、社(村)三级承担的小区矛盾纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的服务、指导、监管等任务每年都在大幅攀升，现有人员配备难以应对。

(二)小区规划建设遗留问题多。一是由于规划、建设、房产等职能部门、物业公司验收把关不严，形成遗留问题。房屋建筑质量差，部分配套项目缺项甩项，房屋格局和小区环境与销售合同条款有差异，公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益分配等方面存在诸多遗留问题，业主与开发商、建设单位矛盾突出，物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区一般都是单位建的福利房，小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄。而安置小区在规划建设之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题，致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差，无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司，都难以满足业主需要。此外，目前老旧小区没有交存房屋维修金，房屋及公共设施年久失修，政府经费投入有限，居民又负担不起过高的维修费，给物业管理带来很大困难。三是电梯设备维护维修、供水设施移交等问题。部分小区电梯质量存在安全隐患，长期维护维修不及时不到位，二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建设单位责任为由推脱，引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。

(三)物业公司在服务管理中存在的问题。一是服务资质参差不齐，侵权行为时有发生。我区共有物业服务企业73家，其中一级资质的4家，二级资质的3家，三级资质的62家，外来的4家。有部分物业公司是前期物业，大部分小区建成后，开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非服务于广大业主，而是服务于开发商和建设单位，物业公司处于强势地位，业主处于弱势地位，于是主仆位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业管理费收取难，服务质量不高。从调研的小区看，业主以房屋质量、物业服务不到位等为由拒缴物业费，导致物业管理费收取率平均在50%到60%之间。部分物业公司往往以业主缴纳物业费不足为由，单方中止部分服务。当物业公司收入低于成本或者利润减少时，足额缴纳物业费作为其完善服务的前置条件，必然会通过减员等办法降低成本，服务质量下降，导致更多业主对物业公司的服务不满意，从而不交物业费，形成物业公司服务质量越来越差，物业管理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素质参差不齐，行业人才匮乏。低收入、低工资的现状无法吸纳高素质人才进入物业公司，致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业管理行业从事保安和保洁等服务工作，物业公司管理水平低，人员整体素质不高，缺乏服务和创新意识。

(四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定，它只是业主大会的执行机构，它与物业公司的地位不对等，不具备法人资格。业主委员会在维权过程中，始终非常艰难，暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失，很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建设单位拖延移交社会事务，难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数，给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不规范，缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和规范，且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强，对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识，没有从全体业主利益角度考虑问题，功利心重，利用业主委员会谋取私利，造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强。只管自家门内的事，不关心涉及到全体业主公共利益的门外事务。

三、关于加强全区住宅小区物业管理工作的建议

为进一步加强和规范物业管理，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大业主居住环境，促进物业管理市场秩序健康发展，维护社会大局稳定，根据《物权法》，国务院《物业管理条例》，湖南省实施《物业管理条例》办法，建设部、财政部令[20xx]第165号《住宅专项维修资金管理办法》、住建部[20xx]165号文件《物业承接查验办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我区实际，现就如何加强住宅小区物业管理工作提出如下建议：

(一)完善顶层设计，建立健全法律法规，政府职能部门要当好裁判员

1.完善法律法规政策，加大宣传力度。一是完善立法。落实十八届四中全会精神，市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程，明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按业主大会决定补建或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台，加强舆论宣传与监督，影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等，推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业管理在构建和谐社会中的作用，建立物业公司准入制度，强化对物业公司的行政监管，理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务，建立健全属地管理、条块结合、分级负责、协调联动的工作机制。三是细化规则。政府要督促市房屋维修基金管理中心尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，出台房屋维修基金的使用交存管理细则，规范监管、简化维修基金的使用程序，合理调整维修基金的分摊比例，使维修基金真正发挥作用，充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。

2.严格依法依规把好规划建设验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关，进一步规范开发商、建设单位的行为，严格落实《湖南省实施物业管理条例办法》，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作，规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时，区物业管理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为第三方代表共同参与，依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题，责成开发商、建设单位在规定期限内，高质量完善、整改，方可验收、移交，对拒不执行的，要依法依规严肃查处，从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司，力推开发商与业主和谐相处，构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特别是改制企业移交管理的小区较多，居民收入低。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜，区牵头，街(乡)按辖区组织全面摸底，有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造，对改造后的零散小区进行整合，将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会，招标引进正规物业公司进驻。

3.加强对物业公司的监管。加强和完善物业管理势在必行，政府必须进一步充实物业管理部门人员力量，加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购买服务。组建全区住宅小区管理事务所，采取购买公共服务的方式，对全区小区的物业行政管理委托社会中介组织管理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理，构建多级次的服务标准体系，并充分发挥基层的监督指导作用，将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中，每年进行一次考核审定，评分较低单位要严肃整治，执行退出制度。三是组织开展物业管理专项治理。整治服务质量差的物业公司。对以管理者自居，服务质量不高，服务意识差，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务内容和标准等向社会的公开，增加透明度，促进物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

(二)规范市场运作，加强协调监督检查，区、街(乡)社(村)三级要当好指导员。

1.进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责，强化考核办法，增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力量，配备专职工作人员，物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政计划。同时，把物业管理纳入网格化管理，将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织加入到小区管理队伍。继续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级达标创建工作，并加强对申报、创建、评选结果的宣传和运用，营造良好的社会舆论氛围，逐步形成政府监管、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。

2.积极构建物业管理与社(村)建设联动机制。建立社(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度，搭建三方议事平台，共同理顺物业管理关系，建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务，组建物业纠纷调解机构。区、街(乡)物管办应结合文明城市创建工作，进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》，加强业务培训，提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求，拓展思路，向智慧型小区服务发展，营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境，争取业主的支持、理解，使物业公司真正成为小区业主的服务员。

3.加强对业主大会和业主委员会的指导。业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一，指导、监管好业主大会、业主委员会是街(乡)、社(村)物业管理工作的重中之重。区相关部门要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度，使物业管理部门、物业公司、小区业主、开发商、建设单位等都能了解物业管理法律法规，自觉履行职责。要增强业主自治意识、有偿服务意识、依法维权意识，积极组建业主委员会，协助推荐遵守国家法律法规、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强，公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。对人口规模达到两千人以上的小区可以成立居民委员会，完善居民委员会与业主委员会一套班子，两块牌子的运行模式。指导业主委员会制订议事规则、信息、财物公开、档案管理等制度，切实发挥应有的作用，使业主委员会成为小区的管理员。

4.大力提高业主自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，通过规范小区自治的内容，完善小区公约，提高业主依法维权的意识，高度自治的意识，在正确行使民主权利的基础上，承担应尽的义务和责任。区、街(乡)、社(村)有针对性地在小区开展文明小区、文明楼栋、友好邻居、星级文明户等评比活动，促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围。

物业调研报告 篇5

随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入，济南办公物业市场有了多元化的发展。与住宅产品相同，办公物业也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，商住混迹、新商住、酒店式公寓，高端写字楼，演绎了一部生动的产品换代故事。

产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍，与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。

一、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

二、济南市商务楼的产品研究

1、三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港

分析：

外立面的材料和风格分为两种类型，一种是开发相对较早的项目如银座索菲特，多以厚重的干挂石材和窗户为主，颜色较深，体现了厚重、大气的特点；另外一种是开发较晚，借鉴了发达地区的风格，采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主，配以铝塑板、部分石材，如银座数码广场、三箭银苑等，紧随时代步伐，颜色浅而亮，线条简洁、流畅，体现了现代、简洁、明快时代气息。

2.体量、容积率和层数分析

分析：

（1）90年代立项的办公物业分两类，一类为酒店设计，面积最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高为银座索菲特65％，最低为明珠55％。这些物业基本上无法自由分割，户型固定。另一类为纯写字楼设计，如金龙大厦，可自由风格，但得房率也仅为60％。

（2）20xx年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多数在75％左右。

（3）纯写字楼户型可自由分割，灵活组合，最小面积在60平米左右，最大户型可单层购买，达到20xx多平米；主力户型在100和200平米两个节点附近。而商住楼户型延续了住宅的户型设计原则，户型固定，不能自由组合，面积在100-300平米之间不等；高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间，中低档商住楼面积偏小在100-200平米之间。

（4）使用率在60%--80%之间，商住楼的使用率略高于纯写字楼；档次越高的商务楼的使用率越低。同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低，一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积，而纯写字楼则算作了公摊面积；二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套完善，增加了公摊面积。

（5）层高3.3米左右。户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高一些，中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度，所以净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。原纯办公物业的层高在2.8米左右，非常压抑。随着对办公空间要求提高，层高随之提升，目前层高基本在3.3米以上，净高在2.6米以上。

3.装修标准分析

分析：

（1）外立面：由于玻璃幕的极其符合办公的的氛围，而且彰显档次，所以随着时代的发展，在济南商务楼市场上，20xx年以后开发的物业比20xx年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕为主，同时配以部分石材或者铝扣板；中低档商务楼以铝扣板为主，或者是高档瓷砖。为了能够获得良好的市场形象，中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕发展。

（2）内部装修以精装修为主。中低档物业以精装修为主，高档商务楼以简装修为主。在商务楼市场并不是非常景气的市场状况下，以精装修提升项目的性价比。

4.大堂、公共部分装修标准

分析：

（1）大堂作为体现项目脸面的重要部分，装修都非常气派。高度在4米以上，或者挑空达8米以上，面积100平米以上，一般采用花岗岩或者其他石材做地面，墙面用石材或者高级乳胶漆，吊顶相对简单一般用乳胶漆，同时作简单吊顶处理。

（2）洗手间地面采用瓷砖较多，墙面一半用瓷砖一半用乳胶漆，石膏板吊顶；另外配有中高档卫生洁具。走廊地面瓷砖或和局部石材，墙面乳胶漆，吊顶石膏板。

5.电梯、空调、宽带和电话分析

分析：

（1）电梯：电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标，电梯的数量、品牌、速度对客户的购买意愿产生重要的影响。目前电梯主要以国外进口品牌为主，常见的有LG、OTIS、三菱等。其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小，在5000平米以下；而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼的服务面积较大，都在120xx平米以上。

（2）空调系统：纯写字楼以中央空调为主，商住楼以分户式中央空调为主；空调品牌以国外品牌为主，像美国约克、麦克维尔、日本三菱等。

（3）宽带：宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵，其中以电信和网通为主。铁通后来居上，抢占了济南部分市场。

（4）电话：固定电话的服务商以电信、网通、铁通为主，电信仍是主流。

6.智能化、车位、配套分析

分析：

（1）智能化：智能化就是所谓的5A标准，楼宇自动化BA、办公自用化OA、通讯自动化CA、消防自动化FA、保安自动化SA。虽然众多楼盘都在宣传已达到国际化的5A标准，但是实际情况中并没有达到宣传中的标准。但基本上可以看出，档次定位越高，其智能化体系越复杂，设备选用也越讲究品牌。值得说明的是：由于智能化体系比较复杂，同时与买家的实际生活联系并不紧密，因此大多数买家并不了解智能化，对其内涵非常模糊。

（2）配套：高档商务楼的商务配套比较齐全和完善，像银行、商务中心，票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项；同时高档商务楼一般都在市中心，可以与周边的区域配套融合，为我所用；而中低档写字楼的配套相对较少，以基本的餐厅、商务中心最为常见。

（3）车位情况：车位是消费者最关心的问题之一，由于前期商务楼车位数量少，导致客户在工作中极大不便，车位比例的高低成为了衡量写字楼的重要标准。从目前市场上看，原商务楼的车位都达不到1：1的要求，而新建商务楼基本上按照1：1的标准去规划。

三、济南办公物业产品总结分析

(一)项目缺乏个性化和特色化策划研究

与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比，写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状况在近一两年的已有所改变，商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏，这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富。

竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化，高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此，好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多项目在产品形象互相雷同，品质的提升速度慢，缺乏个性化和特色化。

(二）高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要，这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等，而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。

而目前高档写字楼由于单宗项目的规模限制，难以作到配套完善，而且互相之间各自为政，资源无法共享，导致单宗项目的配套不完善。

对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

(三）建筑外观设计，特别是建筑室内设计品位较低

高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量；而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐。很多项目的设计仍然重复前几年的欣赏水平。

作为高档办公楼，其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准，很多办公楼花了巨资，但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。

(四)智能化系统浮于表面，多为炒作

完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分，由于国际上并无统一的建筑智能化标准，在其发展进程中出现了不同的分支和流派，美国强调提高办公效率，欧洲则更重视对生态环境的保护，但最终的都是以人为本，为人服务。

许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了5A标准，把5A理解为智能化的全部，实际上5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述，要达到5A有各种各样的解决方案，每一项内又有不同程度的自动化标准，因此衡量建筑是否智能化，不仅仅是看达没达到5A，而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境，国内高档写字楼的智能化往往浮于表面，仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置，对其实际运行结果并不重视。

随着经济的发展写字楼将会有强大的市场需求，如何在开发及设计环节切实提升其内在品质，增加其技术含量，并做到生态、环保、节能，取得经济效益和社会效益的双赢，是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。

物业调研报告 篇6

近年来，随着南京城南城市建设步伐的加快，大量土地、房屋被拆迁征用，一个个拆迁安置小区拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小区。原有村民也变成了居民，从村落变成了小区，安置房小区管理难、环境差等问题带来的物业纠纷日益凸现出来。

安置房小区的物业纠纷是城市化推进以来各级部门普遍关注的一个重大民生问题。雨花台区人民调解委员会通过对辖区内安置房小区出现的主要矛盾纠纷进行了认真调研分析，力求减少矛盾纠纷、理顺各种管理关系、提高对安置房小区物业纠纷的认识，为解决好安置房小区的物业纠纷提供有益的思考。

一、安置房物业纠纷现状

目前在雨花台区的铁心桥地区、西善桥地区和板桥地区有大量的安置房小区。西善桥地区有52个居民小区，其中安置房小区26个，铁心桥地区7个社区，其中两个社区为全市两个大型安置房小区景明家园和春江新城，另外5个社区都有安置房小区。物业矛盾纠纷的出现有三个方面的因素。

1、业主因素。大多数村民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、参与物业管理，导致有的安置小区物业与业主之间存在多种矛盾，最突出的共性问题有：

（1）部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用；缺少对房屋结构安全的相关知识，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地停车位不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；

（2）部分居民生活习惯难以更改。老的生活习惯一时难以改变，垃圾乱堆乱放，到楼下绿化带的树木之间拉扯绳索晾晒衣物，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物或家禽，在小区宠物粪便随处可见，物业公司在管理中容易与业主发生纠纷；

（3）业主服务消费意识淡薄。大部分安置小区业主从原来的村落搬迁到新建小区，作为村民从来都无需交纳物业管理费和垃圾费之类的费用，而且拆迁安置都是政府行为，这些业主认为这些费用应该由政府买单。他们对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念，直接后果就是导致物业运转困难，服务质量下降，形成恶性循环。

2、物业公司因素。

（1）安置房质量缺陷。安置房质量上的缺陷造成的后果往往会由后期物业来处理。小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电梯、电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，从而很容易造成业主与物业公司之间的对立情绪，给物业管理带来相当大的压力；

（2）服务质量上的诟病。保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位、车位不足和车位分配的不透明等问题都容易引发业主的不满；

（3）物业管理公司不够职业化。在安置房小区居民入住后，为了快速地给居民提供物业服务，保障居民的基本生活需求，各街道的社区组织成立了物业公司为居民提供服务，从业人员的职业化程度不够，往往以管理者身份而不是服务者身份自居，必然影响到物业与业主之间的和谐关系。

3、相关管理小区物业的行政主管部门因素。相关管理小区物业的行政主管部门未能及时指导安置房小区成立业主委员会。很多安置房小区在入住几年后仍没有组建业主委员会，这样个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。很多重大事/文秘站－您的专属秘书，中国最强免费！/项没有业主委员会同意，物业公司也无能为力，比如维修基金的使用，导致居民认为物业公司不作为，引发矛盾纠纷。

二、减少安置房小区物业纠纷几点建议

1、成立业主委员会。相关部门应及时指导保障房小区成立业主委员会，保障房小区中居民大多数是由附近村民搬迁过来，通过业主委员会的形式重新构建“熟人社会”；

（1）方便个体业主与物业公司之间进行沟通；

（2）通过业主委员会，方便物业公司对房屋出现的较大质量或故障问题及时处理，方便群众生活；

（3）通过业主委员会宣传小区居民责任与义务，配合物业公司逐步将物业费用收取工作正常化。

2、培养能够适应市场变化的优势物业公司。要逐渐走出社区“托底”式的物业公司模式。物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。

3、聘用和培养专业化物业人员，提高物业服务水准。要在人员配置上把好关口，提供能够切合居民需要的优质物业服务。一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二是加强从业人员的岗位培训，提高他们依法履行职责能力；三是提升人员素质，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和小区管理理论，开拓工作思路，切实做到服务好保障房小区居民。

4、相关行政部门做好保障房建设验收工作，避免建设问题遗留给物业部门。认真抓好物业管理的前期介入工作，发现配套设施设备不完善的小区，责令建设单位限期补建完善，做到提前介入，主动参与，积极监督，确保交付后业主满意，避免业主与物业之间发生冲突。

5、社区做好新市民普法宣传工作。社区要经常性深入各小区开展普法和精神文明宣传，宣扬小区公约，弘扬小区主人翁意识，提高安置房小区居民的都市生活意识，改变他们的生活习惯，鼓励小区居民主导参与到小区物业管理中来，通过人民调解的方式化解小区物业矛盾纠纷。

物业调研报告 篇7

随着个人的素质不断提高，报告与我们的生活紧密相连，写报告的时候要注意内容的完整。我敢肯定，大部分人都对写报告很是头疼的，以下是小编为大家整理的某城区物业管理调研报告，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2007年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。

（二）xx城区物业发展现状

目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

（3）直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2007年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状

截止2007年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：

（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；

（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；

（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2007]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2006]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的.各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：

一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。

二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。

三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。

四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：

①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。

②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。

③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：

①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；

②销售广告内容与实际交房时不一致；

③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；

④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。

一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。

二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。

三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2005]86号和渝国土房管发[2006]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

物业调研报告 篇8

党的十七大明确指出：“社会稳定是人民群众的共同心愿，是改革发展的重要前提。要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局，健全基层社会管理体制。最大限度激发社会创造活力，最大限度增加和谐因素，最大限度减少不和谐因素”。 区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定工作，全面落实各项工作措施，营造安居乐业的社会环境。而物业管理是城市管理和社会建设的基础工程，为此，加强居住小区物业管理建设，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。前不久，按照区委的工作部署，南关岭街道党工委在解放思想学习实践活动专题调研阶段，结合地区实际，组织了专题调研小组，就如何推进地区物业管理，促进地区社会和谐稳定进行了专题调研。此次调研，实地走访了部分居委会和物业管理公司，召开了由街道城管部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次座谈会，发放了500份居民调查问卷，征求了各个群体的意见和建议，现将调研情况报告如下：

一、南关岭街道物业管理工作的基本情况

据调查，南关岭街道共有各类物业建筑面积240万平方米，住宅建筑面积约181万平方米。2万平方米以上的居住小区16个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区4个，占总面积的25%;九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区12个，占总面积的75%。已实行物业管理的小区8个，占居住小区的50%;成立业主大会的小区5个，占实行物业管理小区的62.5%。全街共有物业管理企业七家，从业人员300余人。目前，实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有单位直管楼等。

总体看，物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占50%;未收取物业费的小区占75%，在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等;物业管理企业从业人员素质较低，物业服务工作不到位。三是物业管理行业监管体制不健全。对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑，对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。

二、物业管理工作存在的主要问题

近年来，各新建小区积极通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：

1、开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，本地区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查，在有物业公司的小区，57%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，68%的受访者认为居住小区技防措施不健全。

2、物业管理公司定位不合理。目前，据调查，现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，缺乏市场竞争力。在7家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有1家，其余6家均为三级资质，按照性质分，2家由村公司物业转制而来，其余是市内物业的分公司.个别物业公司受旧的体制影响比较深，习惯上以管理者自居，服务意识差;有些企业低水平服务、高标准收费;有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低;有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。

3、部分业主观念陈旧且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。据调查显示，只有1%的受访者对《大连市城市住宅小区物业管理办法》很了解，不了解的多达87%;71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据调查显示，55%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会;当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权;87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。

4、政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。

三、加强物业管理工作的建议和意见

南关岭地区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合街道实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几条建议：

1、推广物业管理企业前期介入法。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的'“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进物业管理企业前期介入工作。

2、成立物业管理行业协会并积极发挥作用。应由街道相关部门协调各物业公司成立物业管理行业协会。充分发挥物业管理行业协会在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论;建立行业自律机制，规范企业经营行为;反映企业合理诉求，维护企业合法权益;开展各种形式活动，形成行业的凝聚力;正确引导舆论宣传，树立行业良好形象;加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育机制。

3、建立健全长效管理机制。要建立和完善对开发商的诚信考核机制，特别是对其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接;行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性;物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，政府有关部门和社区应组织成立物业调解协调机构，完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制。

4、探索物业分类管理模式。应根据目前物业管理的特殊性，有针对性的对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌。

5、大力提高居民自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。如大北物业公司与社区联合深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准，收到了良好的效果。

6、提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施。如鸿诚物业公司开展“敬业爱岗、优质服务”活动，调动员工的工作积极性，激发技术革新，促进了物业管理、服务工作再上新台阶。

物业调研报告 篇9

夏桥物业管理调研报告

一、夏桥物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）夏桥物业企业现状

物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。

（二）夏桥物业发展现状

我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％

二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会

资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。

（二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同

质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

3、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。

（三）夏桥物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强夏桥物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进

行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快夏桥物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。

2、实施“分类管理”。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）建立健全夏桥物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《徐州市物业管理条例》，出台相关政策。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

物业调研报告 篇10

做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：

一、我县城区住宅小区物业管理的现状

（一）城区住宅小区的基本情况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。

从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：

1、住宅性质多样。主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。

2、规模差别较大。在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。

3、建设标准不一。主体建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入xxxx以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设

施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。

（二）小区物业管理工作的现状

1、物业企业发展情况。从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。

2、业主大会及业主委员会成立情况。目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。

3、小区的物业管理工作情况。从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。

二、存在的主要问题

我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：

（一）执行规划不到位。调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失；二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的.被砍，带来较多遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

（二）管理制度不完善。目前，我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难

等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

（三）宣传教育力度不够。从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

（四）物管服务水平较低。调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服务工作远不能满足居民的实际需求。

三、建议

针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：

（一）严格执行规划，建好一批精品住宅小区。小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

（二）加强监督管理，建立一套完善的管理制度。一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配

套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。

（三）强化宣传引导，探索一套良好的运行模式。要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

（四）强化分类指导，打造一批物管示范小区。要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢；针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式，改善小区环境，提升管理水平。

物业调研报告 篇11

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容， 市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下：

一、物业管理的基本情况

总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）物业企业现状

我市物业管理从 年前后开始起步，至今发展仅 年时间。据调查，截至 年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。

（二）物业发展现状

目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239。1万平方米。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指20xx年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1。2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。

2、 老小区的物业发展现状。老小区主要是20xx年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96。1万平方米，住宅套数有0。85万余套，物业管理覆盖率不足50%。

3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从20xx年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372。79万余元。

（三）小区业主委员会现状

截止20xx年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现， 90。5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61。9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62。5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）物业管理行政机制现状

在《物业管理条例》及《 市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《 市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

20xx年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《 市物业管理实施办法（暂行）》《 市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物业管理实施细则》《关于规范 市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、物业管理存在的主要问题及原因分析。

（一）物业企业存在的主要问题及原因分析。

1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也不足10万平方米，由于管理项目较小，管理规模不大，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查，我市24家物业企业的34个项目，有31个项目亏损，几个项目硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购买任何社会保险，劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）物业发展存在的主要问题及原因分析。

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强，服务质量差，服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业服务的配合度不高，接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业服务企业，成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。

有以下三种情况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低， 基础设施设备差，娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位，公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金，根本无力进行旧小区改造。

4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。

（1）住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。

（2）开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（三）小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）物业管理机制存在的主要问题及原因分析。

1、物业管理法律法规不健全。首先，物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在安全隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，大多

数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37。5％，开发商下属企业占54。1％，外聘服务企业占12。5％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施。

（一）加强我市物业企业服务质量的建议和措施。

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快我市物业行业发展的建议和措施。

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《 市物业管理实施办法（暂行）》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善小区业主委员会制度的建议和措施。

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。 ３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

4、加强组织业主委员会成员的培训，提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全物业管理新机制的建议和措施。

1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制，实现双向进入、交叉任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会配备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。

民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门

应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地接受物业这一行业，逐步形成物业管理服务意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进行问责，提高部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经验，后期稳步推进。

2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。

3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

另外，物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和竣工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备配套关，为物业管理奠定硬件基础。

物业调研报告 篇12

20xx年4月到8月，我局在市、区政府部门领导下，积极与住建、环保、城管执法、工商质检、公安消防和各街道办事处、物业服务企业、社区居委会、业主代表等相关单位联系人，对住宅小区物业管理情况进行了调研。调研组深入到20多个不同特点的物业小区进行了实地调查走访；分别召开了8次物业服务企业代表座谈会、10次业主委员座谈会。

一、基本情况

物业管理工作起步较晚，物业管理总体水平较低，主要以三种模式推行：（1）近几年开发修建的商品房、综合楼基本推行了专业化物业管理模式，占30%；（2）单位修建的办公室、办公综合楼和职工集资建房等实行自建自管物业服务，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆迁还房以及相对零散的单幢楼房实行自由式物业管理模式，由社区和业主自主聘请民工看大门、打扫清洁卫生，占20%；（4）其余小区和老旧住宅无物业服务和管理，占30%。

二、工作开展情况

一是加强了制度建设。根据国家和省、市的有关规定，结合实际，先后制定了《前期物业和保障性住房物业企业服务收费标准》、《物业企业招投标制度》、《物业管理服务等级标准》、《维修资金收缴使用办法》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业管理工作的开展。

二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。制定了《物业管理服务等级标准》，将物业服务内容划分6个等级、6个小项，服务企业按对应物业收费菜单中的等级服务项目、服务标准进行服务和收费，基本做到了业主期望的“质价相符”。

三是抓了样板示范工程。出台了《物业管理示范小区标准》，对创建示范项目活动进行指导，截至目前，共推行50多个各类管理模式的示范小区。

四是积极开展了物业宣传培训工作。采取多种形式向业主和社会宣传物业知识，增强业主的物业自治意识，努力赢得社会方方面面对物业管理工作的理解和支持。通过办班请专家讲课培训，提升物业从业人员的素质，提高物业从业人员的物业服务能力。

三、存在的问题

（一）历史遗留问题多，老旧小区治理改造难度大。

近年来，随着城市建设的不断扩张和快速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，小区的规划方案比较简单，内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来。路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况。随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。例如，东岳庙街新华小区、北门市场观音井小区、草坝街将军公寓等小区基础设施配套落后，管网严重堵塞，污水横流，臭气熏天。

（二）物业管理体制不健全，监管工作合力不够。

目前，物业管理制度体系还很不完善，物业管理活动涉及到的多个部门，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清，行政管理和物业服务关系还没有完全理顺；市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制，相关职能部门没有建立起物业管理联动机制，如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未建立或成立。

（三）物业管理专业人才匮乏、编制不足。

目前，部门物业管理专业人才匮乏，其从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员，缺乏专业理论素养和足够的管理经验；编制严重不足，工作任务重，难以有效地对物业服务企业进行专业指导和监管。区房管局物业管理科室人员4人，仅1人有编，其余3人均为临聘人员，对1200多个物业小区的管理指导工作显得力不从心，杯水车薪。95%的街道办事处、社区无物业管理科室和专职管理人员。物业企业管理人员多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力，整体素质偏低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业企业市场竞争不足，整体服务水平低。

物业企业缺乏必要的市场竞争，这样，物业服务企业的整体服务水平也必然较低。特别是相当一部分物业公司是住宅小区原开发企业的子公司，与原开发企业存在依附关系，不是真正独立的企业法人。甚至有的物业管理人员的工资在原开发企业开支，形式上独立，实际上不独立，缺乏对物业发展的长远打算。有的物业服务企业服务态度和质量差，而且还擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途，引起业主的不满。同时，“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利能力较差，使物业公司缺乏提高服务质量的动力，影响了物业管理产业的健康发展。

（五）业主委员会组建难，运作不规范。

业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，不愿参与物业管理；即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的'组织者。全区实施物业管理的居民小区中，只有46个小区成立了业主委员会，不足物业服务小区的5%。

从运行情况看，70%的业主委员会运作不规范，既没与物业企业签订服务合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；20%的业主委员会缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢；20%的业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远。

四、对策与建议

（一）列入民生重点，彻底治理推进。

建议组织力量对物业管理服务问题，进行全面普查，整理归类。借鉴相邻城市物业管理的成功做法和根据实际特点进行创新结合起来，制定物业管理综合治理方案，认真落实。

（二）有序推进老旧小区改造工作。

老旧小区主要位于江南老城，建议把老旧小区分片划区，按实际情况划为四类，按照改造难度由易到难来划分。一类作为试点，可选三到五个，例如草坝街的改造就非常成功。二类为比较容易改造的小区，对我区创卫生城市、文明城市等影响大的先实施。三类为改造困难相对较大的小区。四类小区主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的建筑。

（三）建立有效的监管调处机制。

一要继续加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。二要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、社区、政府管理部门之间的责任。三要完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，建立物业管理联席会议制度，促进其提高服务水平。四要实施街道社区网络化管理，管理员专人专职，要包片包区，并加大协调物业管理工作力度。

（四）培育物业服务市场。

一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要建立行业协会，发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。

（五）多方参与，推进业主委员会建设。

制定出台业主委员会管理办法。办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作。发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。

劳务调研报告6篇

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劳务调研报告 篇1

xx乡是半浅半脑地区，乡镇企业发展较为缓慢，随着近几年劳动力转移的热潮掀起，我乡农村劳动力特别是农村青年劳动力外出务工日趋增多，但如何实现农村青年劳动力的有效转移，让他们尽快增收致富，已越来越引起政府和社会的重视。我们发现农村劳务输出已形成了农村经济的支柱产业之一，在增加农民收入、提高农民素质、积累返乡创业等方面都起到了积极的作用。

一、劳务输出的基本情况

1、劳务输出发展及现状。我乡劳务输出起步80年代中期，当初输往地区仅限于本省本县威远镇、西宁、海西等地，输出对象主要是头脑灵活的农村青年，从事的工作多数为建筑、服务性质，后期逐渐扩大到纺织、机械、电子等行业，输往地也从本省扩大到广州、深圳、天津、北京、上海等经济发达地区。

2、劳务输出的主要途径。基于目前农村的现状，我乡劳务输出有两类途径，即有序输出和无序流动。其中有序输出包括劳动就业部门、县、乡政府、团委、妇联等部门的介绍输出；而无序流动则包括亲朋帮带的、自闯天下的输出，这也是目前我乡劳务输出的主渠道。

二、我乡农村青年劳务输出存在的问题

1、择业期望值过高，吃苦耐劳精神不够。我乡农村青年劳动力虽然大部分已外出务工，但仍有一部分保留着靠山吃山、守田为家的陈旧观念，摆脱不了“小农经济”意识的影响；吃苦耐劳精神不够，认为外出务工辛辛苦苦一年也挣不了几块钱，不愿到薪水较低的一些的岗位去就业；而有的通过政府组织外出到企业，刚到企业后，不了解企业的工作制度和工资制度，更不去熟悉掌握工作技能，而是看到每天要工作十多个小时，而且工资较低，第二天就走人了。

2、劳动力素质不适应。随着科技的进步，产业加快升级调整，用工单位对员工素质的要求也越来越高，完全体力型劳动力市场越来越小。而目前我乡的农村青年劳动力大多是无序流动，他们没有受过专业的培训，没有一技之长，不但外出后工作比较难找，而且找到了工作，薪水也不高，真正地成为了廉价劳动力。

3、信息供求渠道不畅通。目前我乡甚至全县的劳动力市场培育乏力，就业服务体系不完善，仅有的几家职业中介机构也只能停留在小打小闹的水平上，难以形成规模。信息的上传下达没有一个可以全面覆盖的网络，最好的也只不过是利用电视游字广告发布信息，以至于造成有的农村青年想外出没有信息，职介机构有岗位却招不到人的两难境遇。

4、对农村青年创业扶持力度不够。农村青年外出务工，有相当的一部分掌握了一定的技术和管理经验，也有了少许的资金积累，但要他们在这样的基础上回乡创办企业或经营，还是存在非常大的难度。虽然县政府、县就业局、团县委、县妇联等组织在信贷支持农村青年创业发展、培训、咨询等方面做了一些服务工作，但相对于他们的创业来说作用并不是很大，还需要更多政策上的优惠及扶持。

三、扩大农村劳务输出的建议和对策

劳务输出从浅的层面上看只是劳动力的转移，但更深入去研究则是一项经济，是劳务产业的优化和升级。xx乡作为互助县欠发达地区，要加快农业人口向非农产业转移，推进工业化和城市化，全面建设小康社会，扩大劳务输出就是一条捷径。扩大农村劳务输出，使其形成劳务经济，长远有效地提高农村经济水平，必须从以下几个层面切实给予加强：

1、加强宣传力度，切实转变观念。要扩大农村劳务输出，进而使政府的职能部门要在思想上高度重视，在政策上大力扶持，职能部门要各司其责，尽其所能，要在全社会营造“外出务工光荣，劳务输出快富”、“一人打工，致富一家”的浓厚舆论氛围，使农村青年思想解放，观念更新，认识提高，消除顾虑，自觉、主动、勇敢地走出去。同时要在国际金融危机的大环境下，积极鼓励青年务工人员就地创业。

2、加强培训力度，提高劳务输出者整体素质。动员农民外出务工，加强劳动力技能培训是基础性工作。通过县职校加大职业技能的专业培训，进而加强农村劳动力的技能培训，提升劳动力竞争力，作为动员农民外出务工工作水平的当务之急和重中之重来抓，要确立素质第一的观念，有针对性地开展“订单培训”和劳务工自主选择的“自主培训”多样形式，确保培训的质量和效果。此外，还可在现有专业培训的基础上，尝试应试培训和创业培训的新课题，提高农村劳务输出的成功率和自我创业的水平。

3、加强信息保障，构建服务体系。要加强劳动力市场的规划，建立外出务工需求的信息网络和县、乡、村三级服务网络，使用工需求信息能上下畅通。要大力培育和发展中介机构，建立健全制度，规范运作机制，增强服务功能，构建中介服务平台。要拓展信息收集渠道，加强与发达地区的联系和沟通，尽可能地引导农村青年有序输出。

4、加强创新工作载体，形成推动合力。要在原有工作载体的基础上，拓宽思路。可在外出务工较为集中的行业或城市建立协会，便于沟通和掌握信息。要实现各职能部门的资源共享，合理利用，充分发挥作用。如可以更多地发挥职校培训专业针对性强、培训后输出率高的优势，强化职业技能培训，提升劳务输出对象的竞争能力。同时加大培养劳务输出经纪人（带头人）力度，充分发挥能人带动作用，形成整个社会群体共同促进劳务输出工作的合力。

5、输出劳动力，引回创业者。劳务输出不能仅仅停留在输出的层面，我们要从输出开始就为他们返乡创业或异地创业埋下“伏笔”，待条件成熟时给予大力扶持，为他们提供创业平台，从而达到“输出输入”之间的良性互动，以输出带输出，以输出促输入，实现“滚雪球”效应。

6、加强档案管理，强化跟踪服务。要依托劳动管理部门乡、乡两级机构，在调查摸底的基础上建立劳动力数据库和用工需求网络，规范管理。对已外出务工的农村青年要做好跟踪服务，帮助解决输出人员的实际问题，稳定输出队伍，有条件的还可以在输出地建立相应的组织，互相帮扶，增强凝聚力。此外，我们还应成立劳务输出的维权组织，切实保障输出人员的合法权益，为他们当好“后台”，撑好腰，消除他们的后顾之忧，使他们安心就业。

劳务调研报告 篇2

我于20xx年1月至2月期间在XXX人力资源派遣服务中心办公室文员岗位实习。

XXX人力资源派遣服务中心主要是由劳务派遣机构与派遣劳工订立劳动合同，由派遣劳工向要派企业（实际用工单位）给付劳务，劳动合同关系存在于劳务派遣机构与派遣劳工之间，但劳动力给付的事实则发生于派遣劳工与要派企业（实际用工单位）之间。

劳务派遣也有叫做人事外包或者人才租赁等，是近年我国人才市场根据市场需求而引进开发的新的人才服务项目，是一种新的用人方式，可跨地区、跨行业进行，一方面用人单位可以根据本行业的特点或自身工作和发展的需要，通过具有劳务派遣资质的劳动服务公司，派遣所需要的各类人员，劳务派遣服务机构则根据用人单位的实际需求招聘员工，与员工签订劳动合同、建立劳动关系，并将员工派遣到用人单位工作，同时对员工提供人事行政、劳资福利、后勤保障等综合配套服务。实行劳务派遣后，实际用人单位与劳务派遣组织签定《劳务派遣合同》，劳务派遣组织与劳务人员签定《劳动合同》，实际用人单位与劳务人员签定《劳务协议》，用人单位与劳动人员之间只有使用关系，没有聘用合同关系。

劳务派遣的具体形式有完全派遣、转移派遣、减员派遣、试用派遣、短期派遣、项目派遣、晚间派遣、钟点派遣、双休日派遣、集体派遣等。

劳务派遣的从业人员以城市外来劳动力、大中专毕业生、企业下岗分流人员以及专门人才为主。

劳务派遣对促进派遣员工就业、提高派遣员工的职业技能和执业能力、保障派遣员工的合法权益、解决派遣员工的后顾之忧等发挥了非常重要的作用。

而在昌劳万事人力资源派遣中心实习的这一个月中，我主要负责的文员工作内容是秘书职业道德修养与形象礼仪；接听、转接电话，记录信息，扫描、复印、传真；文书的写作、处理、整理、归档，档案的管理；会前筹备，会中组织与服务，会后落实；办公环境的维护和管理，办公室日常事务管理，办公用品与设备的使用和管理，接待与沟通工作，信息管理等。

在这一过程中，我认真的观察和认真的学习，初步了解了公司文员工作中的具体业务知识，拓展了所学的专业知识，并了解了很多关于劳务派遣的相关知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础，从个人发展方面说，对我影响最大的应该是作为一个社会人工作作风以及在工作过程中专业知识对工作的重要作用，因为这些都是我在校学习中不曾接触过的方面，所以我将在报告中首先讲述我在实习期间积累的这方面的认识和经验。

毕业实习是每个大学生必须拥有的一段经历，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，受益匪浅，也打开了视野，增长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

第一天当我走进办公室时的情形还历历在目，当时还没到上班时间，可已经“一片混乱”了，所以可想而知，我还在想见了领导应该说什么的时候，就已经被带入了工作的角色，由于我仅是一个实习生，主要负责接待客户，整理文件，接听电话，复印传真文件等，所以刚开始工作并不是很忙。可是，因为刚步入工作岗位，接触文员工作方面比较少，很多方面比较欠缺。才发现自己有很多看起来简单的事情做起来却不是那么容易，并且工作经验少，对人说话、态度及处事都有欠缺，让我有一种挫折感。但只是第一天就如此，那么以后还有1个月难道也要这样过来。所以很快的调整了心态，在工作中学会看、问、学的方法。观察周围同事如何工作，积极请教同事问题，联络之间感情，并主动完成力所能及的琐事。这让我在以后能够和同事相处很好，没有隔阂，并且能够相互谅解。这是我最大的收获。

人生难免会遇到挫折，没有经历过失败的人生不是完整的人生。在文员这个职位上，技术性的劳动并不多，大多是些琐碎重复的工作，所以文员在工作中遇到的挫折主要发生在：

1与上司沟通不好；

2对繁琐重复的工作感到厌倦；

3遇到难缠客户，与客户发生争执；

4对沉重工作压力，产生负面心态等。

遇到这些问题时，解决办法有：

1主动去找领导沟通，积极让领导指派任务，了解领导主要思想，力求达到领导要求。

2以踏实的工作态度，适应办公室工作特点，尽心尽责，做好本职工作。文员主要工作在于文书方面，要严谨认真，保证质量性。勤于动笔，增强文字功底和思维能力。积极参与讨论，虽然工作经验少，但说不定有新颖的想法提议。做到文件保密性。

3要有良好的心态。能够在受挫或心情低落的时候及时调整心态。经常保持自信和乐观的态度，要认识到正是挫折和教训才使我们变得聪明和成熟，正是失败本身才最终造就了成功。学会自我宽慰，能容忍挫折，情绪乐观，发奋图强。善于化压力为动力，改变内心的压抑状态，积极向上。在实习中，遇到过各种问题，在同事的帮助与互相理解下都能做到完美解决。

就在这为期4周的实习过程中，我做了一个实习自我肯定与否定。为以后正式工作打基础。自认为是一个比较有耐心的人，而且平时学习和工作时就很在乎细节，总是希望把每件事情做到最好，条理性也还不错，这些对我的工作都是很有帮助的，并且心态比较积极，能够很快转化心情，调整心态。但同时我也发现了自己不少的失误和不足之处，比如做事情不够主动，特别是前面一段时间表现很明显，总是要等别人告诉我该做什么了才行动，这说明自己对工作不够熟悉，很被动。再如有时候还是会忘记一些事情，这样就可能导致时间的延误，这说明自己的工作责任心有待加强。我会在以后的工作学习中更加努力，取长补短，需心求教。相信自己会在以后的工作中更加得心应手，表现更加出色！不管是在什么地方任职，都会努力学习，做一个对自己负责任，对工作负责的人。

虽然这次实习的时间不是很长，但我确实从一个学生开始慢慢的转变，思想上也是。非常感谢老板和一起工作的同事们，他们给我留下都是友好和真诚的回忆。我们在老师那里或书本上看到过很多精彩的管理知识，似乎很容易，又觉得很难，总不喜欢钻研进去。也许亲临其境或亲自上阵才能意识到自己能力的欠缺和知识的匮乏。实习的这段时间我学会了很多，实习时间是结束了，可是我获得的知识还没有终止，今后我会更加积极努力地面对生活。其实，目标就在不远方，唾手可得。如同阳光总在风雨后般，经历磨练后，最终总会折射出璀璨夺目的光芒。

劳务调研报告 篇3

众所周知，自去年以来受到美国华尔街金融风暴的影响，全球很多著名的银行、企业纷纷关门，而我们中国的情况也可想而知，虽然很多大企业纷纷承诺不裁员，但是很多员工还是失去了他们的工作，随之而来的就是劳动介绍所的忙碌。这次寒假我来到我们区一个劳务市场（也就是工作中介所）学习，经过一段时间的学习，让我认识了这份工作的实质内容，以及了解了在目前社会条件下就业的艰辛，也使自己对几年后的未来有了一个规划。

这个年纪的我们也许从未踏进过职业介绍所的大门，但通过这次的寒假实践，使我更深一层地认识了劳务介绍所，它涉及方方面的业务，在这工作紧缺的时候，它的真正价值得以体现，它为无数失业者提供工作的机会，无论是应届的毕业生，还是下岗的人群，在劳务介绍所你都可以看到他们的身影。它要求对招聘单位负责，对应聘者负责，为招聘单位提供他们所需的人才，也要为应聘者提供他们得以施展才华的机会，所以，劳务公司所起的总用非常重大。

还记得第一天来到劳务公司，负责人为我安排了一个接待登记的工作，起先我认为这是一份非常简单的工作，但当求职者纷纷来到时，真的吓了我一跳。首先映入眼帘的是无数的人头，本以为求职者不会很多，因为这家劳务公司不是很大，但没想到来求职的人却非常多，大家都抱着不放过任何一个机会的心态，希望早日找到一份工作，可见目前求职市场竞争是多么的激烈。

要完成着一份工作，首先我要让求职者求一份个人信息登记表，里面包括他们的个人信息、求职意向与一些附注信息。在他们填完登记表格之后，我会仔细核对一些他们的信息，例如联系电话等，因为如果有合适他们的工作机会，我要能够联系得到他们，尽量为他们争取到来之不易的机会。其次就是处理招聘单位所需招聘职员的要求，当有这样的招聘信息时，我们要把这些信息记录下来并誊写在正规的招聘信息纸上，贴于整个大堂的醒目位置，方便求职者查看。然后我会根据他们的求职意向，在我手头已有的工作机会中寻找有没有符合他们意向的工作，然后和那位求职者协商，如果他愿意去尝试这个机会的话，我要把这份工作的面试地点和联系人告诉他，方便他联系；如果他不愿意从事这类的工作，我会尽量在帮他注意这样的面试机会。最后就是一天的整理工作，我要把一天的求职者的信息与招聘单位招聘的要求输入电脑，进行存档。

在这个过程中，我发现这样一些问题：有的求职者在填表时会写他愿意从事某一类的职业，但往往我根据他们的要求介绍相应的面试机会给他们时，他们往往会表示他们不愿意从事此项工作。从这个现象，我们不难看出这些求职者对于自己所想从事的职位并没有一个明确的定义。其实现在的我们和这批求职者很像，我们对未来要从事的职业没有明确的定位，定了目标之后，往往是朝订夕改，我想在这个时候，树立一个明确的目标的与规划是非常重要的。

在工作的过程中，我碰到过一些比较难缠的求职者，他们一天没找着合适的工作就一直缠着你介绍别的工作给他们。我分析了一下，概括起来可以归咎为两个方面的原因：

（1）首先是求职者自身的原因。作为一家职业中介公司，它在为人介绍工作时，会要求求职者交纳一定的费用成为其会员，才会为求职者详细介绍工作的内容，所以，当我们介绍给他们的工作屡次不能从事的话，他们会认为，我出了钱你就一定得为我服务到家，帮我找到合适的工作。其实，作为一个服务性行业的员工，尽心尽力为客人服务是我们的宗旨，但是作为失业已久的下岗人员或还未找到工作的求职者，他们这样的的心情是可以理解的，他们有的是家里的顶梁柱，有的为了生计在外奔波，想像一下两年后的我们，也许到时我们的情绪会比他们还要来的激动······

（2）其次是招聘单位与中介所职员的问题。在与招聘单位进行招聘工作内容的沟通时，招聘单位只是简单的介绍一下，很多的细节问题没有具体的提到，而工作人员只能根据这些简单的信息推荐求职者前去应聘，而往往等到求职者去面试时，招聘人员往往不是很满意求职者的条件，求职者对面试者的态度也非常的不满意。我想这是一个双向的问题，需要彼此更好的沟通，才能解决。

在这次的学习过程中，我还注意到了这样一类现象，有的人现在已经在从事一份工作，但他还是来到职业中介所进行求职，就其一下，无不是为了找份既轻松收入要高的工作，一旦他们找到这样的机会，就是发生想在社会上很流行的一个现象：跳槽。俗语说“干一行爱一行”，对于他们的行为，我们不能说他们不热爱自己的职业，也不能说他们不安于现状，我只能说，我尊重他们的选择，他们这样做也许是为了使自己的家庭生活更富裕，有的是为了更好的实现自己的价值，我想每个人都有自己的追求，尊重他们的选择是我们最好的行为方式。

在这次寒假实践中，我见识到了形形色色的求职者，他们之中有的是为了自己的生计忙碌，有的是为了实现自己的人身价值忙碌，两年后的我们也将成为他们其中的一员，可以想象到时候我们的表现会如何，我们会比他们更激动？当我们找不到工作时，我们会比他们更手足无措？当我们的简历屡次遭别人退回时，我们的感受又将怎样？

现在的我们就应当为两年后的我们好好打算一下，金融危机的影响不会那么快的消失，也许它所带来的影响还会进一步的恶化，到时的我们如何在求职的低谷找到一条光明的出路，是值得我们深思的。前几天在看《头脑风暴》时，谈到的问题就是有关于大学生就业难的问题，所有的嘉宾与主持人在承认当今就业比较困难时，也指出了还是有很多机会的存在，关键在于我们自己的把握。我想，人的命运是掌握在人自己的手中，我们可以自己掌握，也许我们所处的社会各方面的条件不是那么的完善，社会也许不是那么地公平，但我想，只要我们自己有所努力与付出，无论最终的结果是怎样，我想都是值得的......

劳务调研报告 篇4

党的十六大提出了建设小康社会的奋斗目标，而要实现整个社会的小康，关键是加快发展农业和农村经济，核心是大幅度增加农民收入，重要途径就是把大批农民逐步从土地中转移出去。近些年来，我乡把发展劳务经济作为“三农”工作的大事来抓，劳务经济呈现良好的发展势头。

一、发展现状

(一)农村劳务经济发展的步伐不断加快，外出务工收入成为农民增收的主要来源。XX年全乡输出劳动力5100多人，年人均收入按4000元计算，总收入可达20xx万元。劳务输出的性质已由过去农民增收的一个项目，向牵动农村经济发展的一项重要产业、一种重要经济成份转变。

(二)劳务输出的行业已由过去单一体力型，向体力智力复合型方向转变。过去的劳务人员大多从事建筑力工、装卸力工等体力活，从事技术工种的不多，而现在却向体力智力复合型方向发展。目前从事装璜、磨工、焊工、车工、钳工、机修工等技术工种的人员已占相当比例。

(三)劳务经济有效促进了农村经济结构的调整优化。农村产业结构和就业结构调整的前提是非农产业大发展，劳务输出能够不断将农业劳动力吸纳到非农就业岗位，不断降低农业就业的比重，从而促进多种经营的发展，改变了农业中种植业一统天下的局面。另外，土地的集中，有利于调整农作物布局，又使林、牧、副、渔等产业得到有效调整。近年来我乡蔬菜产业的迅速崛起便是一个很好的例证。

(四)劳务经济有效促进了农村的政治安定和社会稳定。以前，老百姓农闲时无事可做，赌博、打架等事件时有发生，农村社会治安状况较差。劳务经济发展起来，人们没有了闲工夫，都一心想挣钱、一心想发家，扰乱社会治安、聚众闹事等不良行为减少了许多，农村出现了政治安定和社会稳定的良好局面。

二、主要问题

一是农村劳动力转移就业存在较大盲目性。由于当前劳动力市场体系尚未完全建立，劳务信息渠道不畅，劳务经济中介服务主体发育滞后，使农村劳动力转移存在无序性、盲目性和不稳定性。目前我乡农村劳动力外出务工仍然以传统的血缘、地缘、友缘带动为主，有组织输出虽有进步，但进展不快，比例较低，主要是劳务中介组织和劳务经纪人数量偏少，没有形成有组织、大规模的有序转移格局。

二是对劳务输出的服务不够到位。乡镇政府在组织劳务输出工作上没有比较成型的组织，没有各种健全服务机构，无法为外出务工者提供信息。

三是外出务工者的`文化程度偏低。近年来，大部分外输人员都是初中毕业或高中毕业后就直接外出务工，没能做到先培训后输出，外出务工人员没有进行一定技能培训，素质不高。据统计我乡5100多外出务工者当中，初中文化程度以下者达4380多人，占总数的86%。

三、对策建议

xx乡农村劳动力资源丰富，现有农村人口2.4万人，农村劳动力1.68万人。发展农村劳务经济，还有着巨大潜力。按照全国平均水平计算(每个农业劳动力经营8亩耕地)，全乡实际所需农业劳动力约为0.3万人，还有0.8万劳动力需要转移，而且随着农机化水平不断提高，潜在富余劳动力还会不断增加。因此，必须采取得力措施，加大发展力度，尽快把这一资源优势变为经济优势。

1.要在更新群众的思想观念上下功夫。首先，要教育群众摆脱宿命论思想的束缚。相信命运是可以改变的，克服自暴自弃的心理，培养乐观自信的心理品质。其次，要引导群众树立正确的理想。敢于追求未来美好生活，对未来充满信心和希望。使他们认识到：要想生活好，就要挺直腰杆走出去，只要具有坚韧不拔的意志、奋发图强的品格和敢想敢做的精神，生活就会好起来。再次，还要帮助群众养成艰苦奋斗的作风。要通过诚实劳动、合法经营来发家致富，靠自己的双手架起通向富裕的金桥，在外面广阔的世界里闯出属于自己的一片天地。

2.要在畅通输出渠道上功夫。一要变自由输出为组织输出。要健全组织，明确专人负责，把劳务工作时时抓在手上，变自由输出为有组织的输出。输出的每个环节都要有人抓，有人管，使劳务输出工作沿着健康有序的方向发展。二要变盲目输出为定向输出。以前大多数劳务输出属于盲目输出，听到哪个地方有活干、有钱赚，不考察、不了解，就急忙组织人员去，许多时候劳务人员去后就返回，不但没有挣到钱还白花了路费。今后政府要多联系一些输出渠道，多辟建一些劳务基地，多提供一些劳务信息，使劳务人员输出有方向，立足有根基，挣钱有把握。三要变就地输出为异地输出。本地经济不发达，内转人员收入较低，加之市场狭小有限，不能提供充足的就业岗位。而向发达的大、中城市输出，活好找，钱好赚，收入远远超过本地。

3.要在强化务工者素质上下功夫。提高外出务工者的素质，必须大力开展劳动力转移培训。培训是提高农村劳动力市场竞争力、推动劳务经济发展的“加速器”。要发挥政府的主导作用，与学校或有关培训机构搞好衔接，根据市场需求，科学确定培训专业和培训内容，增强针对性和实效性，减少盲目性和随意性;坚持技能培训与转移就业紧密结合，积极推行“订单培训”、“定向培训”、“学校垫资培训”、“跟踪企业培训”、“校企结合培训”等多种培训模式，实行包学技能、包就业、包维权服务等“一条龙”服务的新模式。

4.要在增强就地转移能力上下功夫。在组织农民外出务工的同时，要加快小城镇建设，大力发展乡域经济，引导农民就地转移、就地就业。一是大力发展种养业。我乡农业资源丰富，种养业的发展潜力巨大、前景广阔，近年来，我乡在发展蔬菜产业、生猪养殖方面均取得了一定成效，为农村劳动力就地消化，增加农民收入发挥了积极作用。二是大力发展农村二、三产业。把农村二、三产业发展作为乡域经济发展的重中之重来抓，特别应在发展农副产品精深加工和流通服务业上花气力，创造更多就业岗位，吸纳更多农村劳动力。三是抓好小城镇建设。我乡城镇化建设相对滞后。当前应借县城移的机遇，加快小城镇发展步伐，增强小城镇综合功能，提高小城镇对农民的吸纳能力。

5.要在优化服务上下功夫。一是要搞好用工信息服务。要与广东等发达地区建立用工信息平台，及时为农民提供劳务信息。二搞好是政策咨询服务。帮助外出务工者了解各种政，为农民工提供法律援助和维权服务，帮助协调解决各种劳务纠纷，保障外出务工人员的合法权益策;为返乡创业人员打造创业平台，提供便利条件。三是留守后方保障服务。关注留守在家的老年人生活和儿童教育，进一步完善土地流转机制，支持和鼓励外出农民自愿、依法、有偿转包或出租承包地经营权，解决外出务工人员的后顾之忧。

劳务调研报告 篇5

目前农民外出就业仍然是以依托传统血缘、地缘、人际关系网络为主，在转移方式上仍然存在着相当程度的无序性和盲目性。据调查，虽然有一定数量的富余劳动力乐于外出打工，对外出打工持肯定态度，但由于自身素质低，文化程度低，除了种植和养殖技能又没有其它专业技能，适应能力较差，在工种选择和酬劳方面不好定位，导致找不到自己理想的工作，只能打消了外出打工的想法。大部分农民愿意参加政府组织的阳光工程技能培训，但是又希望政府全部承担培训费用，对于自己承担大部分培训费用不是很理解，又因为在短期之内看不到经济效益，舍不得自己拿出钱来进行技能培训，只能在非脑力行业找寻就业机会，一方面造成劳动力富余，另一方面造成部分企业雇工难的现象。一些农民与外界接触少，缺乏沟通，信息不灵，找不到挣钱门路，只能在亲戚的带领下和政府的有序组织下外出打工。大部分农村劳动力转移仍以短期外出为主，具有明显的季节性。这些短期外出的劳动力绝大多数保留着对农村土地的承包经营权，每年除外出务工外，农忙季节都要回乡从事农业生产，属亦工亦农性转移，季节性还体现在劳动力转移存在一定间隔性和随意性，今年外出而明年可能不外出。

劳务调研报告 篇6

摘要：，地处陇中腹地，人口总量为xx万人，其中农业人口40.4万人，农村富余劳动力达9万人，属人力资源大，地处陇中腹地，人口总量为xx万人，其中农业人口40.4万人，农村富余劳动力达9万人，属人力资源大县。近年来，我县大力实施“兴农强工”战略，积极开发人力资源，着力培育各类技能人才，大抓劳务输出，走出了一条“输出，致富，创业”的良性循环路子，劳务输出成为农民眼里的“铁秆庄稼”，劳务产业成为农户增收的“摇钱树”，劳务经济成为富民强县的“聚宝盆”，劳务输出为全县经济社会转型跨越发挥了积极的推动作用。

盘点劳务输出成果，XX年有这么几组数据：全县培训农村劳动力2.51万人，其中技能培训1.4万人、品牌项目培训300人;登记回乡创业人员1450名;输转各类务工人员10.16万人，其中输送拾花工1.8万人;年创劳务收入12亿元。劳务输出为地方发展注入了活力，盘活了全县经济，特别是在集聚了人才、增加了收入方面贡献突出，锤炼了“三类人才”，即：致富能人、企业高管、企业家，务工多年的人员大多是当地或本村的致富能人，从打工中走向企业高层次管理人员的枚不胜举，经劳务拼搏成为企业家的佼佼者甚多，“输出一人，带动百人，创收千万”的劳务输出理念深入人心，劳务输出成果辉煌。同时，劳务输出是扶贫开发的主渠道，在“联村联户，为民富民”行动中发挥着重要作用，贫困户依靠劳务增收高、脱贫快，整村扶贫推进依靠劳务反弹小、见效快，“增收抓劳务”已形成共识。

盘算通渭劳务发展历程，可谓艰苦爬坡，蜕变成型。最初劳务输出者，源于耕地少、饥荒频发之因，迫于口粮不足、添饱肚皮之窘，被动地输出搞副业，这种现象尤为在南部乡镇突出。经多年发展变化，全县劳务输出实现了量变和质变，输出人数逐年增多，输出主因已从“食”转变到“创”，务工人员不再为“吃饱渴足”奔波，而为“创业兴体”奋斗，创办经济实体的务工人员不断增多，由被动输出走向主动输出，形成“十万劳务大军”闯天下的壮观情景。潜析通渭劳务发展进程，可概括为“三个拓展”：输出领域由矿山采挖、建筑打杂拓展到电子制造、综合服务等行业，覆盖全国各行各业;输出地域由本省务工拓展到东南沿海发达城市及一线城市,遍布全国各地;输出人员由身无一技的苦力型务工拓展到身怀多技的技能型务工,务工人员整体素质不断提升。

盘查劳务输出中的存在的不足，梳理制约和阻碍劳务经济可持续发展的因素，概括为“三低一弱”:一是劳务培训率较低，受培训资金不足、培训设施缺乏等因素的影响，输出人员中受技能培训的比例低，务工人员整体素质较低，上岗技能缺乏，大规模向发达城市输出有难度;二是就业稳定率较低，由于专业技术缺乏，导致部分务工人员在技能含量低的企业间来回寻岗位，月头找工作，季末愁工作，存在“有活就干，无活就窜”的现象，外出就业不稳定;三是劳务收入比较低，因输出人员中普工所占比例大，在本岗位中拿着最低档的劳动报酬，劳务总收入增幅小，劳务收入增长比与劳务人数增长比不同步，与兄弟县区相比人均劳务收入较低;四是维权保障能力弱，受文化程度、劳动保障政策知晓、务工环境等因素影响，未签劳动合同、未参加社会保险、拖欠工资、超时加班等侵犯务工人员权益的现象时有发生，个人利益受到损害时不知何处维权申诉，个别务工人员采取忍让、等待、求情、诉苦的办法化解，自身维权能力较弱。

劳务输出发展至今，成绩斐然，问题犹存。促进农村劳动力转移实现稳定就业，关乎到群众的冷暖安危、安居乐业;扩大劳务经济效益，关系到全县的繁荣稳定、持续发展。如何将劳务输出这项“大就业”转化为“收入大”，实现倍增效应，成为支柱产业，是人社部门思考的`又一新课题。作为长期从事人力资源和社会保障事业的主要负责人，我认为在新时期做好劳务工作，应做到“四突破一放大”：

第一，利用电子网络媒介，在信息宣传上求突破。人力资源与劳务信息供需不对称，致使部分务工人员不能够及时掌握用工信息，不能根据自身特长找工作，影响务工收入。在劳务信息宣传媒介上，要转变传统方式，积极借助政府、部门网站，顺应手机、电脑的普及和上岗功能，及时发布和更新劳务用工信息，让远在千里的务工人员通过上网浏览能够第一时间获取相关劳务用工信息，开展应聘对接，实现充分就业。

第二，顺应人才市场需求，在劳务培训上求突破。为使务工人员“输得出、有岗位，稳就业、有保障”，着力抓好技能、普法、维权等环节的培训，努力提高务工人员适应岗位要求的综合能力。培训过程中，注重“三个层面”的培训：一是劳动技能知识，结合当地劳务品牌开展技能培训，结合市场需求开展技能培训;二是劳动保障法律法规知识，侧重于劳动合同的签订、履行、变更、解除或终止及《社会保险法》等法律条文;三是个人维权常识，主要是预防侵权、侵权后的维权，让务工人员能够依法维护自身权益不受到侵害，能够体面务工，体面获取工资等福利报酬。

第三，搭建劳务输转平台，在劳务基地上求突破。根据劳务用工市场需求，按照“北上南下，东进西入，遍及全国”的工作思路，主动洽谈对接，创建适合本县务工人员就业的劳务基地。在常年性输出上，重点打造“三大区域”劳务基地，即：京津地区以保安、家政、餐饮服务为主的劳务基地，东南沿海地区以电子、服装、食品加工制造为主的劳务基地，西北地区以建筑、采矿、运输为主的劳务基地;在季节性输出上，主要以赴疆拾花和就地就近务工为主，让务工人员农忙在家干活、农闲在外务工，做到农业生产与务工挣钱两不误、两结合。

第四，拓宽劳务输出渠道，在劳务收入上求突破。发展劳务经济要树立“大市场，多输出，高收入”的意识，既要拓宽县内劳务市场，又要发展县外劳务市场，关键点放在务工人员的收入上，确保输出人数与劳务收入同步上升。在输出方式上，着力畅通输出渠道，采取“多轮驱动”：政府推动，能人带动，品牌促动，亲友发动，劳务中介机构拉动，使劳务输出进一步形成规范化、规模化、组织化。在增加劳务收入上，引导务工人员转变“单干”的思想，发扬团队精神，向“合包”方向发展，通过小股人员的承包揽活，提高务工人员的劳务收入。

第五，鼓励引导返乡创业，放大劳务输出效益。坚持“输出人员，引回人才;输送人才，引回老板”的工作理念，做好“输出”与“回引”两篇文章，积极引导务工人员返乡创业办实体，大力发展劳务“回归经济”。认真贯彻省政府《关于引导鼓励农民工回乡创业的意见》，协调落实回乡创业者在资金、用工、场地、服务等方面的扶持政策，让更多的积累资金、掌握技术、懂得管理、善于经营的农民工回乡创业。要改善行政管理体制，清除农民工创业的各种制度障碍，简化行政审批程序，严禁乱收费、乱摊派等影响、干扰创业的行为，优化创业环境，努力使农民工创业者的人数有较大增加。在实施农民工创业工程过程中，抓好“四项环节”(改善创业环境、加强创业服务、构建创业平台、实行优惠政策)，解决“五大难题”(信息、技术、资金、场地、人才等难题)，广泛调动农民创业及各方支持创业的积极性，以创业促就业，以创业促发展，以创业促和谐。

家乡调研报告(9篇)

写报告的标准格式是怎样的？在平日里的学习工作中，往往需要写报告。上级机关也能通过报告获得信息，了解下情，无忧总结网编辑特地为你收集整理“家乡调研报告”，大家不妨来参考。希望你能喜欢！

家乡调研报告(篇1)

调查时间：

20xx年2月27日

调查对象：

树木和水的污染

调查方法：

观察周围的环境，访问过路的人，查资料

调查过程：

一、只有环境美，才有旅游价值

大自然是美的源泉，无论是山川的自然风光，还是田园的秀丽景色，或是滨海的波涛浪花，都是美好环境的重要组成部分。优美的环境，既可使人们留连忘返，沉浸在美的意境里，也可使人们得到陶冶情操，激发热情，充满活力。“江山如此多娇，引无数英雄竞折腰”，就是形象地说明了大自然的美对人们的精神感应作用。因此，人们通过游览风景区，欣赏自然风光，瞻仰名胜古迹，赞叹能工巧匠的高超艺术，享受大自然的美，而获得精神生活上的满足。

当然，由于旅游者的种类、年龄、性别、职业、阅历、性格及思想意识、文化素养、宗教信仰、审美水平、具体环境等的不同，对美的要求也有很大的差异，正如孔夫子所说“智者乐山，仁者乐水”那样。如有一些旅游者在游览名胜古迹时，常常会对一些古代建筑、文物古迹，以及与文化传说有联系的风物，感到特别的兴趣。对这些人文景致的欣赏，实际上包括了对古代人们改造自然，创造美好生活的赞美。旅游者在优美的自然环境中进行游览，既增长知识，又获得美的享受。这种知识的获得和美的欣赏，往往是联系一起的，从而进一步增添了游览的兴味。

但是，大自然的美，都与绿色紧密联系在一起的。因为绿色是生命之色，绿色的环境能引起人们愉快的精神状态，并使人们得到良好的休息，而保持旺盛的精力;绿色还有净化空气，改变自然环境的作用。所以通过绿色植物的生命活动，可以达到维护生态平衡，为人类创造合理的生存环境，为人们提供较多的接近自然美，享受自然美的机会。因此，保护好绿色森林资源，就是维护优美环境的关键。因为森林一旦破坏，绿色生命之美也随之销声匿迹，呈现在人们眼前的，将是一幅荒山秃岭、穷山恶水、垃圾遍地、嗓声刺耳的凄凉衰败的景象，是人们所不愿一顾的厌烦之地。

因而，只有环境美，才具有旅游价值。所以，我们这一代人不仅负有保护和利用好现有的环境，为开发、建设更多、更好的旅游区，发展旅游业的任务;而且更负有为我们的子孙后代留下更多、更好的生存、生活环境，以创造更多的旅游财富的责任。

二、开发与保护并重，才能确保环境美

要加快发展旅游业，必须一方面在修葺原有旅游景点的同时，开辟新的旅游景点;另方面在合理地开发新的旅游资源时，应注意加强环境保护工作，切忌对旅游环境进行建设性的破坏和破坏性的建设。

首先，要依照法律来保护环境。建设旅游风景区、开发旅游资源时，要充分利用现行的许多法规条例，以确保

风景旅游区的环境免受污染的破坏。如利用“森林法”，既可制止对森林的乱砍滥伐，防止水土流失,又可直接保护自然环境，保护风景旅游区的旅游资源;又如利用“水污防治法”，对保护江、河、湖、海水体免受污染的危害，对维护旅游用水环境等，都有重大意义。因此，我们要充分运用法律武器，对风景旅游区的环境加强管理;以保护旅游资源，为发展旅游业创造条件。

其次，要树立防重于治的新观念。保护旅游风景区环境的目的，是为了促使风景区的自然生态系统向良性循环转化，为人类的休养生息，创造越来越好的条件。因此，必须贯彻树立防重于治的思想，做到防患于未然。要避免重走资本主义世界“先污染，后治理”的老路。无论是山林、水体、风景名胜，只要是已辟为旅游区，或计划要开发为新的旅游区，都应事先就其环境保护方面,制定规划，采取措施，按其重要程度，实行分级管理，分级保护。不能等到问题成了堆，再来补救、治理，而处于被动局面。

再次，要加强治理已受破坏的环境。由于各种原因和条件的限制，我国有不少的旅游风景区的环境已遭受到不同程度的破坏、有许多风景名胜古迹受到程度不同的污染危害。如“奇秀甲东南”的武夷山，是典型的丹霞地貌，再配上独特的九曲溪及两岸苍翠、挺拔的植被，而成为著名的风景旅游区。但在前几年，人们却对武夷山上的森林，进行掠夺式的砍伐，使其精华的九曲溪的水位急剧下降，而严重威胁武夷山的旅游景观价值。所以，对已受到不同程度的污染和破坏的环境，必须及早进行必要的治理和抢救，使之尽快地恢复其本来面貌，以适应我国旅游业的发展，迎接更多的旅游者前来观赏。

三、搞好环境保护，促进旅游业发展

为了让更多的游客都能饱览我国奇妙绝伦而绰约丰姿的旅游资源，我们必须在从事旅游业工作中，注意旅游风景区环境的保护和管理，特别在当前仍有很多人尚未充分认识到这个问题的重要性时，把保护风景区环境作为发展旅游事业的一项主要工作来抓，就显得更为重要。

1、要应用美学观点，搞好旅游风景区的环境规划

一个良好的旅游风景区，必须是风光秀丽，环境未受破坏和污染，能满足旅游者观赏和行动的心理活动环境。因此，必须应用美学的观点搞好环境规划。这是一个相当复杂的系统工程，它涉及园林、建筑、地质、地理、生态、气象、环保、文物、历史、

经济、管理、旅游和美学等多种学科协同配合，对风景区环境进行综合考察、评价、预测合理的旅游规模等，从而提出旅游风景区的环境资源保护和开发利用的最佳方案。这个最佳方案，一定要从美学的观点出发，按规划的要求，提出严格禁止在风景区范围内大兴土木，建工厂企业;严格控制在风景区兴建各种楼、堂、馆、所和旅游饭店，使风景区环境免受不必要的污染。并提出在必要地段，实行封山育林，确保风景区生态平衡，以努力把风景区建设成为一个有益于人类健康，构成为一个适合于康乐消费的舒适、优美的旅游环境，以促进旅游业的发展。

2、要加强宣传教育，提高游客保护环境的自觉性

发展旅游业，虽可以给国民经济的发展带来很多的效益。但也产生一些旅游污染等消极因素。如当游人到一些风景名胜区去，有的人对那些维妙维肖、栩栩如生的象形俏物，都喜欢自觉或不自觉地用手抚弄、拍打，一不小心就会碰伤景物;有的人看到风景区内的花草树木长得逗人喜爱，便信手攀折、摘取而独自欣赏，甚至有的人为了爬山省力，就随意拆树砍竹以充当拐杖之用;有的人不仅在风景区到处乱扔果皮杂物，甚至随地大小便;有的人还在风景区的显眼之处，随意刻上“×××到此一游”的标志，惜以“留芳百世”等不文明行为。

家乡调研报告(篇2)

我县是一个农业大县、人口大县，共有人口97.6万人。全县共有农业人口82.3万人，农村劳动力46.3万人。XX年，全县外出农民工达19.8万人。受全球金融危机影响，去年年底以来，我县大量农民工陆续返乡。XX年4月，xx县妇联全体干部通过发放调查问卷、走访和座谈等形式，对近年返乡女农民工就业创业情况进行了调研，共发放调查问卷800份，走访了5个相关单位和8个典型乡镇的20个村，召开座谈会10次，调查对象达540人，了解了我县返乡女农民工的就业创业的基本情况，现将情况汇报如下：

（一）、返乡农民的基本情况：

截至XX年3月底，xx县累计返乡农民工8.9万人（其中女性占40%），占全县农村劳动力转移输出总数(19.8万人)的44．9％，其中，其中珠三角地区就返乡6.6万人，长三角返乡0.8万人，其他地区返乡1.5万人。从地域分布来看，返乡农民工以珠三角、长三角地区为主，达7.4万人，占返乡总数的83％；从年龄结构来看，16—30岁以下民工返乡5.86万人，占总数的65.8％，30一50岁以上民工返乡3.04万人占34.2％，产业熟练工人、企业老员工返乡比例比较低。

（二）、女农民工返乡的主要原因：

在我们调查的返乡女性反映的情况来看，主要原因有两个：一是金融危机的影响。沿海企业受到严重冲击，有的企业甚至倒闭。有的农民工无法找到工作，有的农民工工资普遍降低，勉强能够维持个人生活，不如回家发展产业计划。二是解决留守在家孩子的教育问题。以前夫妻双方在外务工，把年幼的孩子交给年迈的老人照看，造成了这些留守孩子心理上的阴影、人格上的不健全和学习上的欠缺，在社会、家庭和子女的强烈要求之下，很多返乡的女性留了下来照顾孩子的生活和学习。

（三）、返乡后的就业情况：

我县各级各单位采取积极措施促进返乡人员再就业，通过加强信息服务“找岗”、加强区域合作“保岗”、推进新型工业化“增岗”等形式不断强化职业培训、鼓励返乡创业，解决了大部分返乡农民工的就业问题。我县将多家教育培训机构进行整合，构建了一个中心(县就业培训中心)、一所职校(县职业中专)、一支团队(全县7家定点社会培训学校)的“1+1+1”县级职业培训网络，形成了集电脑操作、基础英语、车钳电焊、电子应用、驾驶汽修等多项职业技能于一体的就业培训体系。今年来，通过职业培训网络，已累计开展农民工技能培训513人，开展阳光工程培训400多人，较大地提高了部分返乡农民工的就业能力。截至XX年4月底，全县返乡的8.9万农民工中，已有7.4万人再次外出务工(其中实现省外务工5.1万人，省内务工2.3万人)，部分留乡创业、和就地4转移就业，部分仍在观望。

（四）、返乡女农民工的创业现状：

返乡女性积极自主创业：在我们调查过程中发现，返乡女性在家留守责任田和责任山务农的只占到10%，90%的女性回家后用自己在外打工积攒的储蓄作为原始基金发展自己的创业计划。XX年，车湖垸乡高湖村1组的覃晓芳前几年和丈夫在外开餐馆积攒的19万元，作为创业基金，在娘家青林乡开办了大型养鸡场，年出产3300羽蛋鸡，现在已基本实现盈利；该乡长堰村的41岁的覃清香XX年前随丈夫在一家电池厂打工，为照顾临近高考的孩子学习，回乡投资12万元办起了生猪养殖场，年出栏100头生猪，9头母猪。钟家铺乡林场村36岁的徐红群，XX年冰灾市和老公回家，在朋友的推荐下利用本地林木资源丰富的优势，投资近50万元办起了环保木炭加工厂，销路好，利润丰厚。创业的基本要求带动了她们参与培训的积极性。近年来返乡的多数女农民工已经接受了劳动部门、“阳光工程”等提供的技能培训和专业知识的培训，掌握了一门专业技术。在我们调查的540名对象中，40岁以下的女性100%接受了补贴的电脑、家政、烹饪等技能培训项目；40岁以上的女性100%接受了畜牧、农业等部门组织的送科技下乡的养殖等专业技能培训；100%的女性希望接受政府组织的收费偏低的技能培训。今年42岁的太平桥乡九桩堉村的张一萍，养殖了80头波尔山羊，一直以来她跟着饲料店的技术员学些技术，在实践中摸索，县畜牧局的技术员到他加上了一堂课后，她深有感触地说:“真正掌握一门技术对养殖业是大有帮助啊！”

政府积极引导和扶持创业：年初县委下发了《关于鼓励全民创业促进县域经济发展的意见》，将返乡农民工创业纳入全民创业扶持范围，制定出台了《xx县创业引导资金管理实行办法》、《xx县创业实体聘用本县从业人员补贴试行办法》、《xx县创业小额担保贷款试行办法》等一系列扶持政策，构建起了以小额贷款担保为主，税费减免为辅，社会保障为补充的农民工创业配套扶持政策体系。对返乡农民工创业的，各部门在贷款发放、税费减免、工商登记、信息咨询等方面提供全方位支持。特别是对有资金技术和创业意愿的返乡农民工，免费开展创业培训，免费提供创业服务。沙坪镇返乡女农民宋智慧，今年2月在该镇创办牲猪养殖合作社，顺利获得了4万元的小额贷款担保；漳江镇返乡女性伍惠英在本镇创办惠源制衣厂，相关部门齐上阵，仅用时5天就将证照办理、贷款申请、用地划拨、税务登记等手续全部办理完毕，劳动部门还主动为其招满了103名员工，这些激励举措极大的激发了返乡农民工创办农民专业合作组织的热情。目前，我县返乡农民工创业潮正在逐步升温，现已相继有819位返乡民工创办了经济实体，实现了从“打工者”到“创业者”的转变。

（五）、返乡女农民工创业过程中面临的困惑与需求：

通过调查走访，发放问卷，被调查的540名女性在创业的要求上集中在以下几个方面：

1、择业上希望得到指点：部分返乡女性带着“落叶归根”的思想和积累多年的心血回到家乡，她们已经不习惯被限制在几亩良田上，她们更想做点能够有较大收入的创业，但是限于对市场了解程度，在选择项目上犹豫不决、举棋不定，她们极想得到有效的指导和帮助，选择一门前景可观、效益不错、投入不是太大的项目。

2、技术上希望得到指导：调查中，已经在进行自己创业计划的女性普遍反映，自己没有经过系统的培训和学习，是在摸索中学习，在实践中学习，希望得到有关部门一对一的技术服务和指导。太平桥乡的孵化大户李志华、钟家铺乡骆松枝，在选择了土鸡孵化和生猪养殖项目后，自己买了相关资料学习，然后遇到困难在饲料供应商的指导下学习了一些防疫知识，基本能够应对一般的疫情和小的病害，但是她们仍然想得到质的技术指导和服务，希望有关单位能够有计划、有组织的进行相关技术的培训。

3、资金上希望得到扶助：返乡创业女性在创业过程中，初期可能会遇到市场了解不够、技术跟不上等问题而出现亏损情况，这种时候她们最期望得到政府在资金周转上的扶助，帮助她们度过难关，缓解因经济上的压力带来的创业积极性的挫败导致最终放弃创业计划。

4、组织上希望得到关爱：创业过程中，这些女性不希望孤身作战，她们希望有协会或者专业合作社这样的组织给予技术、资金、流通上的各项帮助，希望得到组织的关爱和温暖，希望周边产业能形成一个极大的产业链。

家乡调研报告(篇3)

改革开放以来家乡的变化——房价问题的调查

改革开放以来，腾飞的经济发展给家乡禹城带来了巨大的变化。1993年禹城撤县设市，从此一个发展中的城市开始了他的蜕变。经济的发展使禹城呈现出崭新的面貌，办公环境，居住环境，娱乐休闲环境逐渐改善，与城市人民的生活水平也在逐渐提高，从小百货店到现在的国贸大厦，从寥寥的生活必需品到现在琳琅满目的商品，从过去的培房瓦房到现在的高层居民小区，从羊肠小路到现在东西交错南北纵横的柏油路面，餐饮界，服装界，旅游界的发展也是日新月异。同时新增了人民公园，汉槐公园，孔雀公园，糖城广场，人防广场，九一广场等娱乐健身场所。

近年来，与城市的房地产事业突飞猛进，陆续开发了安居小区，嘉和园小区，东城小区，湖滨小区，宜家北苑，禹王贵府，玉荷苑小区等高档居民小区，其中玉荷苑小区更是二三十层的高层建筑，这表明我是发达城市的因素越来越多，禹城市正在向新的发展迈进。

为适应低收入人群依然存在的现象，为使低收入人群也可以住上楼房，禹城市开发了经济适用房，符合条件的市民可以享受高优惠政策购买住房。

2008年至今禹城市进行了城中村的改造和社区新农村建设

废除城中村以高层建筑取代之，是禹城市规划建设的一个新路线，也是令禹城市貌焕然一新的一个正确方针。关于城中村的拆迁和安置，市建委采取了产权调换并结算差价的政策，在飞出城中村的大势所趋下，这一补偿政策为大多数拆迁户所接受。禹城市的拆迁和建筑工作正如火如荼的进行着，即将呈献给我们的又是一番新的面貌。

禹城市的社区新农村以马庄，城角韩庄等为试点，进行社区改造。所谓“新农村”包括5个方面，即新房舍、新设施、新环境、新农民、新风尚。具体措施是，拆除现农村分散的居民院，统一建设“符合节约型社会”的居民楼，同样采取产权调换并结算差价的政策，让农民们统一住上方便整洁的楼房。同时完善农村的基础设施建设，道路、水电、广播、通讯、电信等配套设施要俱全，让现代农村共享信息文明；生态环境良好、生活环境优美。使“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村成为现实。

房地产事业的飞跃式发展，势必影响我市的房价起伏。借亲人在物价局工作之便，我调查了禹城市几个高档住宅小区和经济适用房的房价，先调查结果如下：

嘉和园：2500—3000元/平 禹王贵府：2700—3100元/平 东城小区：2500—3100元/平 宜家北苑：2700—3200元/平 湖滨小区：2400—2800元/平 安居小区：2400—2900元/平

玉荷苑小区（高层住宅）：3200—3500元/平 经济适用房： 1400元/平

调查结果显示，禹城市房价居高不下，是禹城市的一个重大问题，它制约着禹城人民追求更高水平的住房，是禹城市越来越多的居民背上房奴的重大担子，“买房”成了人们一生都强烈关注并为之奋斗的事情。

禹城市的房价远远超过一个县级市该有的水平，禹城市房价堪比德城区，比同为德州县级市的夏津县高出约1000元/平。这不可避免的引起了打算买房的市民的忧虑。

按照经济学的观点：商品的价格由价值决定，而价格围绕价值上下波动。上下波动的范围又是由供求关系来决定。这一定义适用于一切商品，当然包括中国现在的房地产价格。中国房地产价格正是由于求大于供，才使房价居高不下。那麽，究竟从哪来那麽大的求呢？为什麽本地大多数人买不起，求从何来？ 这要取决与目前的中国房地产的特征----保值增值。这一特征决定了求的扩大，供的相对紧张。从而驱动价格不断走高。

同时，房价的居高不下也与房地产商人的不断开发和过度开发有关，商品房的不断增多，带动了整个房市的价格上涨。当商品房建成后，新房子的价格必然会高于周边地区的房子。而周边地区的会在商品房的影响下再次上涨，周边地区房价的上涨又会从新引起商品房价格的上涨。二者相互影响、二者相互作用、相互渗透，导致整个地区的房价上涨。该地区的房价推动周边的房价，周边的房价推动整个城市的房价，整个城市的房价反过来又会促进各个地区以及商品房的房价。开发商不断开发新的商品房，导致低价房越来越少，高价房越来越多，不断地沧桑巨变，整个城市的高房价在未来就会推动整个中国的房价。这种规律周而复始，不断地循环下去，低房价在与高房价不断地斗争中败下阵来，低房价最终被高房价所代替。

对于房价过高的现状，经济适用房也可从中起一定的调剂作用。

经济适用房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，购房人拥有有限产权的、具有保障性质的政策性住房。新建、改建经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。经济适用房的申请条件为：申请人及共同申请的家庭成员具有本市市辖十区城镇户籍(不含从化、增城两县级市,含单位的集体户口,不含蓝印户口)，并在本市工作或居住。无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米。

经济适用房是针对城市中低收入家庭为主出售的住房，自从实行经济适用房政策以来，很多买不起商品房的中低收入家庭因此而受惠，因此可以说，随着经济适用房的大量建设，这种结构影响因素势必将在房价平稳上起到一个制衡器的作用，使得未来的房价走稳，至少是不再一味的攀升了。

当然了，房价的深度调整可能来得不像我们想象的那么快，一切都是需要时间的。经济适用房对房价有杠杆作用，但如何完善我国的公共住房保障制度，使经济适用房建设发挥更好的作用是专家需要研究的另外一个重大课题。

通过这次调查，我认识到更多，电视剧《蜗居》中残酷的现实在生活中真真实实的存在着，改革开放给我们带来了好日子的同时，飞快的经济发展也有它的弊端，房地产事业的迅猛发展带给普通百姓的是越来越高的房价，越来越渺茫的住房希望。房价涨了，国家税收增多，开发商收入增多，银行贷款，利息增多，GDP上涨……好象是一举多赢。但是被忽略的却是普通老百姓的利益。俗话说，“安居乐业”。就是说，只有只有安居才能乐业。但是房价在近几年成大踏步的上涨，而且到了普通百姓难以承受的地步。房价的上涨严重降低了老百姓的生活水平，我们多出的买房子的钱本应该是用在购买生活用品，用在衣食住行等必须和其他生活花销上的，甚至是以后子女的抚养费用，教育费用。现在我们必须把这些花销一再节约，而且以后生活上的可支配收入也就大大的减少了。很明显严重的影响了我们以后20年甚至更多年的生活。

2009年温家宝提出了政府对于房价上涨提出的四项重要措施：第一，就是要加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。第二，要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但与此同时，要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。第三，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。

我认为单位自建居民楼是控制房价上涨的方法之一，单位严格按照楼房的成本开制定楼房的价格，这样一是可以缓解供求不平的房产市场，二是可以带动商品楼的价格下降。

贫富悬殊与泡沫经济都是改革开放的弊端同时也是改革开放进一步发展的阻碍。因此国家在进行改革开放的同时更要发现其弊端，解决其弊端。

参考文献：百度搜索《建设社会主义新农村的具体内容》

百度搜索《中国房价居高不下所被忽视的原因》 百度搜索《经济适用房的申请条件》

百度搜索《温家宝提出控制房价四项措施》

家乡调研报告(篇4)

随着时光飞逝，人类步入二十一世纪。在这个世纪里，科技快速发展，日新月异，在科技发展的同时，也加重了环境的负荷。因此，我专门调查了家乡周围环境状况，仍发现存在破坏环境的现象，经总结归纳以后，分为以下几点：

1、人们环境意识不高，随地乱扔垃圾，造成环境破坏。

2、虽然政府部门投入大量资金，建了许多垃圾房，但往往有人把垃圾倒在房外而不倒在房内，因此造成环境污染。

3、一些企业为了牟取暴利，不投资引进先进的处污设备，而是直接排放污染物，造成环境的严重污染与破坏，使得有些河变成了死河、臭河、污河。

4、有些人面对醒目的宣传标语视而不见，肆意践踏破坏草坪。

5、农民们在收获小麦后，焚烧秸秆，田野上翻腾起层层浓烟。这些浓烟不仅扰乱行人的视线，极易造成交通事故，而且还污染环境。

6、人们就地焚烧塑料、泡沫等白色污染物造成的滚滚浓烟污染环境。

7、有些人不遵守相应规定，随地吐痰，影响市容、市貌，污染环境。

鉴于以上破坏环境的行为，我建议采取下列相应的措施加以制止，从而防止环境继续被破坏污染，从而有效地起到保护环境的作用。

1、定期举行环境保护的宣传活动，向人们宣讲环境对人类生存和发展的重要性，以及破坏环境带来的恶果。

2、有关部门应壮大环境检查工作的队伍，定期对相应地点周围的环境进行检查；并制定相应的地方性环保法律、法规来约束规范人们的行为，从而有效地保护环境。

3、执法部门应加大环保执法力度，不定期对相应地点内的工厂进行突击检查，对存在严重破坏污染环境的工厂给予严厉查处，并对人民群众的揭发检举行为给予一定的精神与物质鼓励。运用群众雪亮的眼睛，让破坏污染环境的厂商无处可躲，无处可藏；同时还可以运用舆论力量，给厂商施加压力，迫使其不得不购进相应的处污设备。

4、在公园、马路、花坛、围墙等显眼处贴上环保宣传标语，并组织青年者志愿团同践踏草坪、破坏环境的行为作斗争。

5、开发以秆秸为主要原料的新产品，一来可以保护环境，二来可以增加农民的收入，一举两得。

6、设立相应的垃圾箱，回收相应的垃圾。

7、加强对中小学生的宣传活动，提高他们的环保意识，并组织“小小环保志愿团”，定期对周边的环境进行打扫，以保持周边环境的整洁。

让我们携起手来，从自我做起，保护环境，爱护青山绿水，让我们把环保进行到底，共建绿色家园。

家乡调研报告(篇5)

去年下半年来由于受国际金融危机的影响，东南沿海地区一些外向型中小企业效益大幅度下降甚至停产倒闭，导致大批外出农民工回流返乡。为准确把握农民工问题对社会稳定的影响，及时、准确地为政府提供农民工外出、返乡、就业和培训等情况，近期，我们就xx区返乡农民工情况进行了一次专项调查。

全区农民工返乡现状

xx区是一个典型的农业区县，20xx年全区劳动力总人数15.5万人，其中外出务工人员6.4万人，占劳动力总数的41.2%。从调查统计的情况分析，全区农民工返乡呈现以下几个特点：

返乡和外出人数“一减一增”。从劳动部门统计数据来看，农民工返乡人数呈逐月回落态势。二月份、三月份、四月份返乡农民工人数分别为19058人、20479人、21712人，环比分别增长7.5%、6%，四月份返乡人数增幅较三月份下降1.5个百分点。二、三、四月份外出就业人数分别为10036人、13244人、17496人，环比分别增长32%、32.1%，四月份外出人数的增幅较三月份外出人数增幅上升0.1个百分点。外出就业人数的环比增幅远远高于返乡人数的环比增幅。

返乡人员务工地比较集中。调查发现，返乡前80%的外出农民工集中分布在珠三角、长三角等地域，主要从事制造、建筑等劳动密集型产业。

企业效益下降是农民工返乡的主导因素。国际金融危机影响广泛，无论是出口外向型企业，还是物流业、建筑业等，都不同程度地受到冲击。企业因产品积压、销售不景气甚至倒闭破产，导致农民工无法维持正常生计而返乡，这类情况占到70%。但有30%的农民工受强农惠农等大好政策的吸引（如粮食、农资综合等各项补贴政策以及一些新的土地优惠政策）决定返乡从事农业生产。

培训力度加大。为提高返乡农民工的再就业、创业技能，xx区积极组织落实农民工参加各类劳动技能培训。截至4月份，全区农民工参加培训人数达1523人，其中返乡农民工参与培训481人，占农民工培训人数的31.6%。

农民工返乡利弊分析

农民工返乡既有利好的一面，又有不利的一面。

有利方面：一是有利于优化农业生产队伍结构。外出的农民工长期在沿海经济发达地区务工，开拓了视野，增长了见识，更新了观念，积累了资金，学到了内地从未有过的先进经验，返乡农民工带回了资金、技术、观念和经验，使农业生产队伍得到进一步的壮大和优化，给农村经济发展注入了新的活力。二是有利于家庭稳定和谐。青壮年农民工的返乡，将大大减轻留守老人的生产生活负担，留守儿童的学习生活有了规律和保障，老人不再孤独，儿童不再孤单。

不利方面：一是外出劳务收入减少，直接影响农民增收。二是就业压力加大。据劳动部门四月份统计显示，返乡农民工累计21712人，今年外出就业人数17477人，未就业4235人，占返乡人数的19.5%。三是社会不稳定因素增加。农民工整体素质相对较低，若长时间未能实现就业，难免出现急躁、埋怨等不稳定情绪，甚至暴露出过激行为，给维稳工作增添不利因素。

建议

针对金融危机下农民工返乡的实际，要抓好劳动力培训转移就业工作。

认真抓好农民工返乡情况统计监测。充分发挥乡镇、街道办事处基层劳动保障服务站的职能作用，深入村组逐户开展调查统计，及时掌握和上报农民工返乡动态信息。劳动保障部门要及时对返乡农民工情况进行综合分析，结合当地产业发展、劳动力需求、农业生产特点等情况，提出对返乡农民工培训、再转移就业、创业的对策意见，为返乡农民工做好服务打好基础。同时借助报纸、电视等重要媒体开办专题栏目，搞好政策宣传、及时发布就业信息。

强化返乡农民工的技能培训。由劳动保障部门牵头，各相关单位密切配合，结合返乡农民工的实际、适应转岗转业和结构调整的需要，大力开展就业培训和创业培训，为返乡农民工就地就业和创业提供优质服务，为实现再务工或从事农业生产经营打好基础。

引导农民工就近就地转移就业。一是进一步发展壮大农产品加工企业、规模种养、旅游休闲服务业的生产经营规模，鼓励吸纳当地劳动力，为返乡农民工提供更多就业岗位。二是各乡镇要因地制宜，调整产业结构，发展规模种植，创办乡镇企业，吸纳本地返乡人员就地务工。如四都坪乡即将启动的五倍子万亩种植基地和钒矿开采项目都将有效地吸纳本地返乡农民工，为其创造再就业机会。三是抓住国家扩大内需机会，加大农村基础设施建设，依托农田水利、交通、沼气工程等农业项目建设，增加农民工的就业机会。四是加强区域劳务合作，通过招商引资，促成项目建设，实现农民就地就近开展劳务创收，为农民工外出务工开辟新的渠道。

鼓励和支持农民工返乡创业。要发挥大量农民工返乡带来的人力、技能、财力、新思想、新观念这一优势，引导鼓励扶持有创业愿望和创业条件的农民工返乡创业，发展规模种植、养殖业，兴办农产品生产加工企业，促进农村富余劳动力就近就地转移就业。政府在工商登记、税收、信贷、土地使用等方面要给予政策倾斜。

落实好各项强农惠农政策。摸清返乡农民工实际生活情况，保障返乡农民工的正常生产生活。同时确保返乡农民工子女正常入学。

家乡调研报告(篇6)

3月10日，习近平总书记乘坐飞机专门赴湖北省武汉市考察疫情防控工作，看望慰问奋战在一线的医务工作者、解放军指战员、社区工作者、公安民警、基层干部、下沉干部、志愿者和居民群众。在这样一个特殊的时间、特殊的地点，总书记的铿锵之行，无疑为打赢这场疫情防控阻击战建立起了最强的必胜信念。

人民，始终是总书记最根本的牵挂。从一下飞机，习近平总书记就乘汽车前往集中收治重症患者的火神山医院，在最艰难最危险的抗疫战场听取了解患者收治、医务人员保障、科研攻关等情况，并向所有奋战在一线的人员予以肯定和致敬。总书记还特别指出：要把医疗救治工作放在第一位，在科学精准救治上下功夫，最大限度提高治愈率、降低病亡率。在最危险的战场上，亲临慰问，亲自部署，掷地要求，这是人民领袖始终把人民放在最高位置的心声吐露，更是他始终把民群众的生命安全和身体健康放在第一位的生动诠释。

人民的生命安全和身体健康是第一位的，必须持续推进防治并行，坚决遏制蔓延势头。经过一个多月的艰苦努力和英勇奋战，湖北和武汉疫情防控形势发生了积极向好的转变，取得了阶段性重要成果，但救治患者、科研攻关、人员管控等防控任务依然异常艰巨繁重。特别是身在湖北、武汉的人民，他们的生命安全和身体健康还面临着较大的威胁和挑战，必须推进防治并行，坚决遏制蔓延势头。当前，疫情在全球多点暴发，疫情防控形势和压力持续加大，尤其需要注重国际合作和联系沟通，采取更加有效、可控的人员流动机制，继续做细做实防输入防扩散工作，遏制蔓延势头;同时，集中优势医疗资源和技术力量致力于科研攻关，加强医疗防控物资生产、供应、调配，推广运用行之有效的治疗方法策略，提升救治水平和效率，从防治角度两面狭击共同抗敌，才能真正筑牢人民群众的安全防线。

解决好民生问题，是筑牢防疫机制的坚实保障。习近平总书记指出：民生稳，人心就稳，社会就稳。湖北和武汉等疫情严重地方的群众自我隔离了这么长时间，有些情绪宣泄，要理解、宽容、包容，继续加大各方面工作力度。群众的需求就是我们的目标，人民的呼声就是我们工作的指向。我们在开展疫情防控工作的同时，需要充分考虑群众的基本生活需求，针对性、人性化地同步推进疫情防控和民生服务工作。比如：对孤寡老人、残疾人、困难儿童等特殊群体要建立起点对点联系机制，实行包户到人，勤加走访探视，及时提供暖心帮助和服务;对与民生密切相关的市场供应、价格动态，相关部门要建立沟通协调、强化监督指导的联动机制，对侵害群众利益的问题必须及时处理，回应群众关切。对疫情所带来的负面情绪，要加强舆论引导，宣传和弘扬正能量，营造增强信心、温暖人心的范围;及时高效公开疫情防控信息，增进与群众之间对话交流，建立起更加牢固的群防群控防疫机制。

人民，是打赢这场疫情防控阻击战的最大底气。习近平总书记在武汉调研时热泪盈眶地发出：党和人民感谢武汉人民!你们是光明的使者，希望的使者，是最美的天使，是真正的英雄，党和人民感谢你们!人民，是我们打赢武汉保卫战湖北保卫战最坚实的靠山，更是创造奇迹、写下功绩的时代功臣。一切为了人民，一切依靠人民。打赢疫情防控阻击战，最关键的还要靠人民，必须靠人民。回望这一个多月以来，无数家庭安心宅家、舍身奉献;无数人民成为志愿者，奔走在排查走访、物资运送中奉献自我、勇敢担当，正是我们伟大的人民，汇聚起无坚不摧的抗疫力量，才取得了今天这来之不易的大好成绩，弥足珍贵，倍加珍惜。当前，疫情防控已经步入最为紧要的阶段，必须要严格落实总书记的部署安排，紧紧依靠人民群众，充分发动群众开展防疫宣传、卫生整治，教育引导养成良好生活方式和卫生习惯，提高他们自我服务、自我防护能力，切断病毒传播途径。要继续严格执行各项防疫措施，动员群众坚持做好自我健康管理，一鼓作气、咬紧牙关，坚持到底，以众志成城、齐心协力的强大合力汇聚起抗击疫情的磅礴力量。

人民是历史的创造者，人民是真正的英雄。中国伟大发展成就在中国人民奋斗创造中走来，威胁人民健康的疫情也必将在中国人民英勇战斗中消散。只要我们永远葆持对人民的赤子之心，始终把人民放在心中最高位置，永远与人民同呼吸共命运，就一定能打赢这场疫情防控的人民战争、总体战、阻击战。

家乡调研报告(篇7)

（一）土地资源特征

根据201x年末土地利用现状变更调查结果，全市土地面积92407.77公顷（不包括乐清市、玉环县和台州市黄岩区、路桥区的飞地52.82公顷、滩涂15663.78公顷），其利用现状为：农用地70897公顷，占76.69%；建设用地14398.7公顷，占15.58%；未利用地4789.42公顷，占5.18%。

分类

农用地

其中：

耕地

园地

林地

其他农用地

面积（公顷）

70897.00

35557.70

5794.80

23617.80

5896.70

比例(%)

100

50.18

8.18

33.33

8.32

注：其他农用地为畜禽养殖、农村道路、坑塘、养殖水面、田坎及农田水利用地

温岭土地利用特点：一是耕地和林地的比重高，分别占全市土地总面积的38.48%和25.56%；二是土地利用率高，为92.27%；三是人地矛盾突出，人均耕地仅为0.03公顷。

（二）水资源总体特征

温岭市多年平均年降水量为13.21亿立方米，平均降水深1581.10毫米；多年平均水资源总量8.03亿立方米，其中地表水资源量为6.67亿立方米、地下水资源量为1.36亿立方米。人均占有量为709立方米，为重缺水地区。

温岭市水资源以地表径流为主，河川径流是其主要部分，全市多年平均径流量为8.03亿立方米。

温岭市水资源有以下三个特点：一是降水时间不均衡。年降水量年内分配呈双峰型，即6月梅雨期和7-10月台风期为降水峰值；冬春期为少雨期，在台风影响少的年份，夏秋干旱较为严重。二是降水空间分布不均衡。降水量由东南沿海向中部平原，至西部丘陵山区递增，并随地势的增高而增加；而蒸发量随地势的增加而减少。三是地下水资源少。温岭地下水资源主要类型为松散岩类孔隙水和基岩裂隙水，属于消耗水，只能作为应急水源。

（三）气候资源的总体特征

温岭市气候特点是：冬夏季风交替明显，冬无严寒，热量充裕；雨量丰沛，光照适宜；早春回温迟，秋季降温慢，无霜期长。就农业条件而言，全年光热水匹配良好。但由于地形、地势的差异，热量、降水具有一定的地域差异和垂直差异。西部山区光、热随高度上升递减，水分则随高度上升而增加；平原地区光、热、水等气候因子分布状况基本相同。温岭市农业气象灾害主要有冬季冷害，梅季暴雨、台风暴雨引起的洪涝，七、八月的高温干旱，冷空气和台风等带来的大风。

（四）旅游资源特征

温岭市旅游资源十分丰富，拥有长屿硐天、方山—南嵩岩两个省级风景名胜区、江厦省级森林公园和新世纪中国第一缕曙光首照地—石塘。长屿硐天是国家4A级旅游景区，系南北朝以来人工开采石板后形成的石文化景观。方山—南嵩岩风景名胜区，系北雁荡山余脉，集危崖绝壁、奇峰深谷、飞瀑溪涧、田园风光等自然景观于一体，气势磅礴雄浑，伴有悠久的宗教文化历史。新世纪曙光首照地—石塘，石屋、石街、石巷、石级错落有致，风格独特，引人入胜。元宝山麓的“洞下”沙滩，是绝好的天然海滨浴场；南北沙镬岛的怪石、沙滩、石屋构成了一幅美丽的海岛景观。此外，市境内其它人文景观旅游资源也很丰富，主要有古遗址、古桥、古塔、古民居、古文物等，具有很高的旅游观赏价值。

（五）海洋资源特征

温岭市三面临海，靠近东海渔场，拥有大洋港湾、隘顽湾、乐清湾三大港湾。海域地形平坦、底质细软，近岸大小岛屿、礁石棋布，海域流速平缓，海水盐度、温度适宜，水（涂）质肥沃、饵料丰富，适宜多种海洋生物繁衍、栖息，是得天独厚的海洋牧场，是我省大小黄鱼、墨鱼、带鱼、三疣梭子蟹、青蟹、中国毛虾、脊尾虾、缢蛏、泥蚶、青蛤的主要产地。乐清湾和大洋港湾是贝类自然增殖苗种基地，尤其是乐清湾的蛏苗具有重要的地位。

温岭沿海发育了广阔的潮滩，滩涂资源丰富。全市可围滩涂10955.33公顷，占潮间带总面积的70.64%，其中，涂面高程在黄海零米以上的约5100公顷，占可围滩涂的46.56%。全市滩涂资源分布相对集中，东部（大洋港湾）、南部（隘顽湾）面积达8046.67公顷，北部沿海（乐清湾）面积为1646.67公顷。海涂土质肥沃，有机质含量高，围垦后适宜发展水产养殖业、种植业和作为建设用地等。

家乡调研报告(篇8)

创业，是时代的最强音；返乡创业，是当今的热话题。做好返乡创业工作、解决返乡创业难题、加快返乡创业进程，对加快地方经济发展、调整现有产业结构、壮大县域经济实力具有积极的促进作用。如何做好这篇文章、做活这个工程、做大这块经济？是每一位具有远见卓识的领导关注和深思的课题。遵照县委主要领导交办的调研课题，县政协专门召开主席会，及时部署相关调研工作，抽调精兵强将，组建专题调研组。调研组还邀请县工商联、中小企业局、劳动就业局分管领导参与，通过远赴沿海地区、深入乡镇基层、进驻企业车间，组织召开多种多样的座谈会，广泛接触各行各业的创业者等形式，开展了从XX年11月11日至26日为期半个多月的返乡创业专题调研，深入了解务工者的心愿，认真倾听创业者的心声，深刻查找返乡创业过程中存在的问题和原因，积极探讨加快返乡创业的对策和建议。现将调研情况报告如下：

我县返乡创业的前景十分广阔

1、巨大丰富的劳务资源是滋生返乡创业的不竭源泉。我县是个劳务输出大县，劳动力资源丰富。从上世纪八十年代就开始，我县富余劳力远赴沿海开放地区务工就业，经过20多年的发展，我县现有22万余人长年在外务工、创业和发展，遍布全国10多个省（市），他们在社会大熔炉的历炼和市场大风浪的搏击中，开阔了眼界，转变了观念，学到了技术，增长了本领，积累了资本。他们中有部分优秀分子敢闯敢干，捷足先登，在赚取人生第一桶金后，就开启了自主创业的征程，成功实现了由务工者向创业者的跨越，成为了名副其实的老板。据调查，全县共有XX多人在外地成功创业，他们具备返乡创业的条件和实力，是我县推进返乡创业的主体和力量，这巨大丰富的劳务资源已成为培育创业主体的不竭源泉。

2、根深蒂固的故土乡情是拉动返乡创业的紧密纽带。故土乡情是每个人一生的牵挂和思念。我们在温州和义乌同外出成功人士座谈时，他们都有一个共同的心愿，那就是想回归故土，回报家乡，想为家乡发展多作一份贡献，为乡亲致富多尽一份力量。他们认为故土难舍、乡情难忘，在家乡发展将是他们二次创业的第一选择，随着我县加快返乡创业系列政策和措施的出台，他们实施返乡创业的愿望更加强烈。他们表示，将做到以乡情为纽带，以商会为载体，组织更多的籍成功人士回乡创业，充分发挥人经济的优势，全力支持返乡创业经济的大发展。

3、地大人广的特定区域是承接返乡创业的广阔舞台。我县幅员广阔，县域面积位全省之首、人口居全市之最，具有丰富的土地资源和劳力资源，是承接沿海发达地区产业梯度转移的最佳选择。境内青山绿水、环境优美，是一块神奇的天然宝地，令人向往，叫人留连。随着全球和国内产业结构调整升级，生产力分布凸显新的格局，沿海发达地区的劳动密集型产业和资本密集型产业加快向内地转移，越来越多的投资者包括我县在外创业人员面临新的抉择，都在寻求二次创业的着陆点。我县特定的区域条件和丰富资源，将为我县在外成功人士新的创业提供广阔的舞台。

4、逐渐回归的创业典型是带动返乡创业的新型龙头。近年来，我县不断加大返乡创业工作力度，特别是随着县委、县《关于鼓励扶持返乡创业的实施意见》出台，以及组织“一名县领导、一个乡镇、一个包村挂乡部门”对接在外成功人士活动的深入开展，各类创业主体得到了全面激活，返乡创业风生水起，热浪涌动，已成星火燎原之势，一批返乡创业先进典型不断涌现。县委、县在今年春节隆重表彰18名返乡创业的典型，在全县上下以及在外籍人员中引起了强烈的反响，这一个个返乡创业的成功典型，正成为我县引领返乡创业的领头雁。扶持一个返乡创业典型，就会带来一个返乡创业团队的乘法效应正在我县逐步释放。在这一新型龙头的带动下，从而激活了创业要素，激发了创业热情，激起了创业劲头，使我县返乡创业呈现出强劲的发展势头。

家乡调研报告(篇9)

调查时间：20xx年7月21日-20xx年7年22日

调查地点：老家江西省南昌市进贤县坝塘村委会

调查对象：村民、村委会工作人员。

一、调查背景

老家是江西省南昌市进贤县320国道旁的一个小型自然村，我就是在那里度过我的童年，所以对乡村有一种特殊的情感。每年回那里的时候，或多或少能看到一些变化。以前寸步难行的泥巴路变成了水泥大道，不足两米宽的桥也修缮了，今年发现路边还新装上了路灯。但这么多年来，有一点却几乎没怎么变过，过年的时候家家户户都在打牌打麻将，村民们的娱乐方式看起来似乎还是停滞不前甚至还退化了。针对这点现象，我认为对村民们平时的文化生活进行一次调研很有必要。

二、调查方法

本次调查采用调查问卷和走访观察的形式。

三、调查目的

通过社会实践项目加深对农村群众文化生活的了解，培养自己对家乡建设与社会发展的热情和责任心，学以致用的意识。提高自己观察分析能力、独立思考能力和动手操作能力。

四、调查内容

我调查的内容有：村民文化生活的时间、文化娱乐种类、文化娱乐设施、人们的文化娱乐需求。

首先，我对家乡群众的文化娱乐时间进行了调查，大部分的村民日常劳动时间为8小时左右，除去其他一些零碎的时间，每天约有四小时用于文化娱乐活动。